刚更新了两个图。即使不看greatschool，看人口/免费午餐/分数，这学校也是非常亮红灯啊。
我个人觉得同样的价格，牺牲交通的话去（环BRK）东南边issaquah/sammamish/北边lynnwood/东北边woodinville 更靠谱
买房最好的时机永远是10年前 
全款买个30万的，自己装修，材料5000。
然后租金2500，一年3万，十年回本。
之后就是纯赚。等于20年回报100%。
确实不如股市定投，但这完全没考虑房屋增值。如果房屋二十年又翻一倍，那就很可观了。
我知道会有租客欠租和维修费，但不知道还有没有别的坑要注意的。地主们来科普一下。
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我也不知道哪里有
所以我有个计划就是全美大学城road-trip，考察房价和租金市场
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以前有的，也许不是房子、而是三个10万左右的condo
2016年开始机缘巧合上了这辆大学城的车，但近几年肯定是后悔当时没有把部分资金投入股市的。
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大学城租金肯定好很多
全款30万的机会成本一年1.5万，30万的房子地税保险小5000，就算租金不断，一年收益1万。需要30年，不算时间价值的情况下回本。
你这个算法是没有做过出租房生意吧？
一大投资房误区就是很多人觉得贷款有利息成本，而现金没有成本。
确实没做过 还在严肃考虑中
如果10%或者20%首付，那么在高利息时期是不是就没什么机会了，只能等着利息下去（除非认为房价到了低点）再入场。
利息6% 现金现在5%无损 等于里外里11%的利息出去了 是这么算吗
对的，投资房在高息环境下完全没有任何做的价值。其实你要是看好房地产市场，买对应的ETF都可以了。
真的要靠投资房发财的都是需要杠杆拉满的。
刚才你那个30万的例子，每年1万净现金流的话，2%货币贬值速度，需要46年才能回本。然后净赚一套房子在46年之后的价值。
不是11%，就是6%或者5%。如果贷款的话，那就是付6%的利息是你的显性成本。如果全款，那损失的5%，就是你的机会成本。不是叠加的。
当然另外的税务和法务都还没考虑进去。
在美国做投资房其实说简单也简单，就是计算现金流，按照贷款80%去算，租金-各种税费保险-贷款-现金机会成本。如果是正的就做好了，其中最大的误区就是你投入的现金的机会成本这部分别忘记算就好了。一般来说能达到正的房子都是差区破房或者condo，所以房子本身的升值基本可以忽略不计。
现在这个要求正的很难了，也就是说明现在并不是入场好时机。
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太多假设了
今天还看到说s&p至少要跌20%的呢，谁知道哪里是高是低
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哈哈哈哈，我也觉得太多假设了。所以发出来看看大家对这些假设的看法。哎，还是好好打工吧。
更省钱的是的是永远不买睡街上
太赞了
我记得有一个1%的rule，大概是30万房子要租金3000才行。然后直观上想着2500和3000也差不多，还可以加上房子本身的增值。
但这就和出租搞现金流的原本意图背道而驰了，因为是在赌appreciation。而appreciation的选址又和现金流背道而驰，到最后就是糊涂账了。
确实得再研究一下。飞老师有推荐的论坛或者图书吗？
我们附近自从疫情开始就没啥投资价值了
不过最近的房子看成交价两极分化很明显，破的需要维修的成交价一般低于listing的80%（已经回到2020-2021价，但比疫情前依然高20%），装修过但又不是特别贵的依然需要加到120%（相当于比疫情前贵70%）。可能是近期需要入学又实在找不到学区内可租的house的现金买家吧。毕竟隔壁有apartment可租的学区比上面那个马丁大道的小学还烂，只有2分。
做升值和做现金流两种思路。
在美国，毕竟暴涨的是很少的地区。如果再考虑到容易出租的condo和TH能暴涨的地方就更是少之又少了。湾区毕竟是特例。
房地产这玩意儿地域性时效性太强了，书也就是讲个理论，实践你可以拿着zillow去看目标区域的租售情况，然后自己动笔算算现金流就好了。
大概回溯过过去20年的情况，用现金流做投资房的收益大约会比直接无脑买VOO多30-50%的样子。当然这个是不考虑voo就是3秒钟点点鼠标，剩下时间可以去玩了的机会成本。
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我感觉比较需要一些完整的理论，这样不会漏掉一些factor（例如全款损失的机会成本，抵税的手段和规则，哪种租客有住房补贴哪种容易赖账）
首付和月供都太贵了，做不起
多拉快跑，感觉对资金要求没那么高。
买不到，起码往东得过snoqualmie，往北得过Everett
卖啊 国内房子豆挂了很久了卖不掉
到国内这个情况，大家都心知肚明房子还得跌，就没有人接盘了。如果美国也这样，那买家也没信心了。
现金流比较好的投资房目前还是很火爆(房子300k 租2.5k这种)，不过目测高房价地区应该没法再维持下去了。