看你有没有兴趣在这个行业耕耘了。。。持证成本每年各种必要的tool subscription，流氓地产会费就将近$2000, 挂靠大点broker一年又$3000多，主要别人看你新agent也会有unconscious bias.
有兴趣+时间可以自己来个，但每个人情况不一样了
2.5给谁？ listing or buyer agent?
现在市场本来就不偏好卖家 再加上你这个list三个月没卖出去买家肯定会觉得哪里有问题 listing越久优势越少
-
目前（8月17号之前）的情况是，卖家出佣金（卖家和买家agent分，怎么分得看listing agreement怎么写，并不一定是平分），卖家出的佣金也从来没有哪条法律规定是多少，都是卖家和listing agent协商的，当然市场上有一个大概得范围作为参考。
-
无论是之前还是现在，没有哪一条法律规定卖房或者卖房需要agent，卖主或者买主完全可以自己通过协商进行交易，从来不存在强制要求哪方必须要agent，但既然你要找agent，自然就要按照协商的佣金进行支付，总不能让人白干吧。
-
从8月17号开始，仍然没有法律规定卖家支付佣金的比例，也没有规定买家一定要支付佣金。新增的规定是，卖家支付的佣金以及分配比例不能出现在MLS上。但大家都传的神乎其乎的，说新规以后必须买家支付佣金得手法并不准确。但确实是会有卖家以此为“依据”，少给或者不给买家经纪人佣金。因此，新规开始后，在带买家看房前，必须签订协议，协议中必须明确佣金的金额，已经谁支付。没有协议的话，有可能房子成交后才发现，没有人支付佣金，换位思考一下，谁会做这种买卖？
-
每个州的listing agent和selling agent的任务不太一样，比如西海岸，listing agent做的事情比较多，什么open house, inspection都得做，而有些地方listing agent做的事情很少，反而selling agent什么都要做，并且每个地方的房价不同，不能单纯以多少百分比来说谁给的佣金多了少了，比如，西海岸动不动都是几百万的房子，哪怕1%的佣金也不少，但是还有很多周，平均房价也就30万，哪怕3%的佣金，也没几个钱。
-
之前虽然佣金全是seller出，长远来看和seller，buyer一人一半没啥区别，每个人都会买房-卖房-买房-再卖房…，一平均，差不多。
-
再说一点是，很多人认为buyer agent没啥用，什么都不干，光拿钱。每个买主的情况不同，有些人确实不需要buyer agent，就像家里下水道坏了可以自己修一样，但有些人还是需要的，毕竟会省去很多事（前提是靠谱的agent）。此外buyer agent带人看房付出的时间成本已经风险也是很高的。大部分买主都不是看几个房子就能成交，少则几周，长则几个月，甚至几年的都有，不管风雨，客户有需要，就的去。此外，风险也很高。agent的角色很尴尬，说话做事都必须小心，任何与法律相关不能乱说，但什么都不说，客户又觉得你啥都不懂，处理不好就吃官司。还有一点就是，带客户看房也是风险重重，不但要照顾好客户，还要保护好房子以及里面的东西。比如曾经有一个case，有个agent带客户看房，结果客户的孩子不小心把房主的艺术品弄坏了，结果agent也得担责赔钱等等。
-
总结一点就是，不管是过去还是将来，没有任何法律规定买卖双方必须要请agent，也没有法律规定一定要支付多少佣金，也没有规定一定是谁来支付，全部都可以协商。觉得自己可以胜任的，完全可以DIY，毕竟现在网络这么发达，各种工具都很多，好坏自己甄别。但如果决定请agent，那就要签好合同，按合约办事，有契约精神。如果你只给1%佣金，那就写到合同里，找愿意接受这样条款的agent即可，而不是先答应给多一些，等后期再想办法刮一层。即使签了合约，你觉得agent不靠谱，也可以双方协调，以合理理由解除合约，但不是找A看好了房子，然后再去找B，让B给多一些回扣。
11 个赞
我们brokerage要求从8月17号开始必须先签订exclusive buyer representation agreement才能给找房看房，而且agreement里要商定好commission是多少，比如你写3%，后来买了房子发现对方只给1%，那买家就必须要付2%了。
3 个赞
想问一下listing agent和sell agent有什么区别么 我怎么理解这两个就是一个人
listing agent = 卖家
selling agent = buyer agent = 买家
1 个赞
是的。我们州的BOARD也这么要求了
问了问在买家的角度看是多不退少要补
如果和买方agent签合同2%
→ 如果卖方的合同是2.5%，那他们只用给2
→ 如果卖方的合同是1%，买家还得补1%
怎么看都是变得对买方更不利了啊
现在的操作是附上一个addendum叫Seller Agreement to Pay Buyer’s Brokerage Compensation
这个addendum会和offer一起发 如果卖方接受了 那么买方就会和之前一样不用付commission给我
如果对方不接受 那么买方就要按exclusiver buyer representation里的约定给我付佣金 整体来说 现在的规定 会极大的打击“单纯的看看”房子的行为
1 个赞
对于上面我列举的两种情况会怎么处理呢？我理解的有偏差吗orz
美国很多行业弊端是系统性的，房产中介和其背后的协会就是一个例子。中介提供的那点服务完全不值3%的手续费，之所以能持续存在，完全是房产交易事实上被中介协会垄断的结果。
希望更多人跳过中介，卖房也许还需要listing agent，买房一方可以说基本完全不需要selling agent，一定要的话中介费不能高于1%或1万块。
4 个赞
理论上是这样 但是实际操作中双方经济都会提前沟通
1 个赞
提前沟通之后具体怎么付呢？如果双方都坚持按合同办事的话
我自己是经纪 可能说话带有一定的倾向性 但是我觉得买家只能处理很简单的情况 也就是一切都顺利的情况 如果稍微复杂一点的情况 买家直接下offer都不知道怎么下 最差的情况也要找个律师
举个例子 如果不需要agent的话 稍微复杂一点的情况 除去offer的部分 买家如果知道用哪些addendum和rider？
说了啊，简单或者说绝大多数标准购房情况，不需要中介抽水。
复杂的情况，抽水在1%或1万块以内，实际这个价格已经高的离谱了，买家完全可以自己找房看房，做合同几个小时的工时，请个房产律师比99%中介强的多，也不过几百块一小时。
1 个赞
对 我觉得房产律师其实完全比agent要物超所值的 目前如果想跳过agent还面临一个大问题就是用的offer和其他的documents基本上都是agent的association拥有的 如果你不是agent 你不可以用他们的templates和forms，买家去哪里找offer的form呢 这些在现有体制下很难突破
2 个赞
你也实事求是的讲一讲，到底百分之多少的offer需要特殊处理？
总的来看buyer agent这行是肯定要萎缩的。举个类似的例子就是报税。当然还是会有不少人选择找CPA，但turbotax这类软件出现后，确实很多人选择了直接报税。你offer再复杂能有水表复杂？
当然了，这是一个长期的过程。房产经纪的行会制度力量依然强大，这个规定的实际意义可能也比较有限。
5 个赞
我不知道啊 
我就是个小虾米
我只是说确实现有体制下阻力很大
完全理解。买房对于很多人是一辈子一次的买卖。有个懂行的人领进门还是很有必要的。为此付费完全合理。
但是把经济费用藏在房价里面，这个制度不太合理。以后亲兄弟明算账，用了多少服务算多少钱更合适一些。