FIRE的人如何获得房贷?

在另一个帖子里讨论到了这个问题,感觉值得专门开个帖子探讨一下。假设一个人FIRE了,不再有W-2了,他只有VOO,没有投资房、高分红基金。那么他想买房或者做 cash out refinance 的话,应该如何向银行提供收入证明以获得房贷呢?

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在那个帖子里说的refinance,美国不了解,在中国是完全可以把(无房贷)房产抵押再获得贷款的。
另一种很好的抵押品是茅台酒,据说抵押比例可达60%。

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让我们来问问

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这个帖子说的没问题 90岁和30岁的人如果能拿出来一样的W-2 那银行应该不会歧视90岁的人。问题就是为了满足dti,FIRE的人要怎么证明这个i呢?

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这个不叫mortgage,这叫home loan。home loan其中一类就是heloc。

home loan和mortgage比还是利率高了,而且ltv要求也更高。而且利息不能抵税。

所以说让我们问问 :grinning:

你说的这个好像类似于美国的HELOC而不是refinance?

说个我知道的。无房贷想做equity loan,年收入3万,没有银行愿意贷。即使房子价值百万只想贷20万也没有银行愿意。唯一一个愿意的是华美银行,利率快6%。
我觉得连equity loan都办不下来,房贷怕是更难。也许refinance容易点?

看来我这个对比不太对,不过我的意思是“如何不利用工作和收入来获得贷款”。
背景是国内现在的房贷利率相比抵押贷款或者消费贷款已经没有太大优势了(较基础利率上浮 AND 高首付比例)。

实话说没有工作的身份,去办贷款确实是一个劣势。如果是在国内的大企事业单位员工,很多银行会给出很有吸引力的消费贷活动(年利率不高于5%),直接来工作单位办理团体业务。(不是今年的dp,只能说是以前是有的)

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FIRE了还要贷款吗

低息安全杠杆 只要银行敢贷就应该上 不管是不是FIRE了

我的理解是可能还不够FIRE?假设一套房子的价格是$1 你的总资产$200 就靠利息的cash都能直接买了 那还要劳神贷款么 况且据我了解 资产在这个等级的应该是可以享受投行的私人财富管理了吧 那肯定能接触到的机会就不是我们(或者我)这个等级可以知道的了

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你这个假设得有200个房子的资产,这个不是讨论FIRE的事了,轮子哥都不敢想得你这么大。
一般说FIRE都是打工人,打算整两个房子存点钱就躺了。

FIRE以后处理房子还有一个问题,我们拿湾区码农来举例

假设码农年收入300K,这样买房的时候付20万首付贷款80万,总价100万
过了10年码农收入600K,房子从100万涨到了200万,他可以refinance,背160万的贷款(收入足够支持)
现在假设他攒够了500万,FIRE了,每年可以拿4%,即20万收入出来
这时候即使银行同意20万全部作为收入,他也是远远贷不了160万的,一半都贷不动
这个时候就很麻烦,因为还要继续交房贷,可能20年都无法refinance出现金,这个房子大大部分value是死在那里的

问题的根源在于FIRE的人大部分是之前收入比较高,然后存了钱,然后FIRE以后收入肯定是要下降一大截
这样原来贷得动的房子就没法refinance了
似乎只能在FIRE之前卖房,然后买一个价格低一些房子
但是仍然无法解决之后房子升值想cash out的问题
可能每过10年去工作两年满足银行要求?那还FIRE啥呀

是啊 所以难道FIRE和投资房产不可兼得?
不过如果这个人有投资房 投资房有房租收入 就是另外的故事了

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不需要refinance?
为什么这种情况要refinance?毕竟钱足够生活了。房子放着就好了。

本质上来说放着房产在那里不cashout就是浪费,机会成本很大,财务上不划算

应该在RE之前趁着还有高收入 refinance 到杠杆率max,之后就不去管他了比较好…

why?投资房也有cashout的问题,房租收入能cover投资房的贷款收入要求就不错啦,为什么对primary residence有帮助呢

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这是静态看待问题 长久来看房租会涨的

毕竟你是在他值100万的时候FIRE的。
他涨到200万能cash out顶多算是一笔横财吧,不能一开始就奔着这个去。