发现坛里面还没有帖子讨论如何DIY short plat分地来实现房地产投资利益最大化，我就先抛砖引玉，开个贴，科普一下如何分地，有什么可以撸，有什么大坑。声明下本人不是agent也不是GC，只是兴趣爱好，分过两次地，只对大西雅图地区略懂一二，欢迎大佬们指正和补充！投资有风险，买房需谨慎。
为什么要选择short plat
举几个常见的房地产投资的例子来比较下收益比例（西雅图东区，大概数字，理想状态）
- 旧房翻新：成本100-150W，时间成本3-6个月，最终收益10-20W
- 旧房推倒重建： 成本250W-300W，时间成本1-2年，最终收益30W-100W
- 旧房推倒重建+DADU：成本300W-350W，时间成本1-2年，最终收益50W-100W
- 旧房推倒边分地边重建：成本400W-500W，时间成本2-4年，最终收益150W-250W
- 住在自己的房里面分地：成本10W-30W，时间成本2-3年，最终收益30W-50W
- 以后还会有推倒重建sixplex+DADU之类的缝合怪，这些都要等今年六七月每个city最终的building code更新再说了。
再举一个真实的例子
redfin link 打个比方如果这套房子上市，我估计市场价值大概在1.3-1.5M左右，因为目前Bellevue的普通的可以拆了建新房的地大概就是1.1-1.3M的价格，但是为啥这块地被本地开放商去年以1.9M买了下来，就因为这块地可以short plat分成两块。
这下大家大概知道分地的高回报了吧，但我后面也会说到分地的高风险。
如何分地
首先要判断这块地可不可以分 – Land use feasibility study
- 先找到这块地的zoning和land dimensions；
- 找当地的land use code，比如bellevue的；20.20.010 Uses in land use districts dimensional requirements | Bellevue Land Use Code ，对比你的zoning和各种要求，看你符不符合；
- 大致确定好后你可以和city的development department联系，如果有一些简单的问题，planner一般都会解答，但如果有很多问题，就需要付费约个Preapplication Conference来真正确定你这个land是否满足分地的所有条件。
准备和申请Preliminary Short Plat
- Hire surveyor to do survey；
- Hire arborist to do arborist report；
- Hire geologist to do geotechnical report；
- Hire ecologist to do wetland report；
- Hire civil engineer to do civil plans, traffic plans, clearing and grading plan, and storm drainage report。
拿到Preliminary Short Plat Approved with Condition之后就要准备Final Short Plat
- 各种施工：clearing grading permit, driveway access，utility construction，demolition of existing structures;
- 砍树：tree retention permit;
Record the Final Plat，一旦record了，你就拥有两个lots了。
有什么可以撸
我觉得目前房地产整体下行背景下能做的，一个是你自己的房子的地很大，有分地的潜质，可以考虑自己来分地，自己住在房子里还能同时分地其实是最理想的方案。二是买有分地潜质的房子，或者买有建muti-family house潜质的房子，三是把房子挂在公司名下，分地的钱也是可以走公司报税的，这个我不是专家，想了解的请咨询税务师。
还有就是Permit fee收Visa，Master Card的，没有手续费，几万的费用做做开卡是很轻松的。
有什么大坑
- 第一个是分好的地会有Variance restriction；
- 第二，分地完成的时间一般最快也要2年，慢的我见过5年以上的，时间成本，包括permit失效重新申请的金钱成本都会不断增加的；
- 第三，也是最大的坑就是Covenant，不光是分地，请大家在买房前都一定要仔细研究好房子带不带Covenant，Covenant的Restriction有哪些。如果Covenant写了不能建房超过15ft，那么这块地就不适合推倒建新房；如果Covenant写了不能分地，就算你的地很大，满足city的所有要求，也是不能分地的。如果Covenant写了只能建single family，就算city approve了，你也不能建sixplex。不光是HOA有CCR，只要是开发商建的小区一般都有Covenant，哪怕很多六七十年以前的老房子，当时也是开发商卖的，都有Covenant。