近日刷FACEBOOK，刷到的文章︰
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最近看到在美国的讨论区上又一次看到不同世代在争论买房子的事情，常见的戏码就是年轻人至中年说，在这个一世代，出身比较差的人根本买不了房子；婴儿潮世代的朋友就说，就是你们这些年轻人都喜欢喝饮料买手机去旅行才买不起房子，我年轻时就是因为不会做多馀消费才买得下来。是的臺湾天天在吵的内容，在美国也没有分别。
后面那种说法你很常见，答法也很简单，那就是拿数字出来算。是的年轻人会喝饮料买手机去旅行，那麽是否不用手提电话喝白开水以及一辈子宅在故乡，就买得起房子了？其实也是完全不能，虽然新一代过得比较奢侈是事实，但同时房价所得比真的有在拉开。相对于收入，旅行与手机都变得便宜了，房子却变贵了。
所以年轻人会买手机与旅行，其实是价格使然。收入不高的年轻人，要买房子的难度大幅增加了，旅行与买手机的难度却大幅下降，前者如果是拿来住，性价比大幅降低；后者性价比大幅提高。那牺牲旅行与手机去储头期款本身看起来就不太现实，甚至不太可能。一个只喝白开水不去旅行没有手机的人，在现代不是赤贫就是怪咖吧？更不要说，房价涨的速度甚至超过储蓄的速度，也就是不吃不喝也追不上的话，那不吃不喝根本没有意义。
况且现代的年轻人也不爱去电影院看戏，不爱租录影带，不去保龄球与桌球室电玩场，不去迪斯可或夜总会，较少人吸烟，也很少买实体书，而买下房子的中年人年轻时又真的连电影都不看吗？因此这实际上比较像是不同年代的娱乐形态不一样。所以年轻一代的生活有部份奢侈了是对的，但说这种奢侈导致买不起房子则不太正确，甚至因果关係是倒转的，因为买不起房子所以比较奢侈。现代年轻人节衣缩食搞投资的话比较想搞的也是美股而不是房子。
也就是说，门槛单纯太高了，一个人跳不上一米的高臺你可以说他运动能力差，但直接放弃跳上四米根本无可厚非。
自然地，上面的讨论最终也是没有结果的，因为「手机饮料导致买不起房子论」其实是经不起数学验证的理论。特意写出来是因为我不想有人在下面更有趣的讨论中，突然出现「那是因为现在的年轻人都把钱花在手机上了」之类。当然有些人去到这里就当机了，但是还是有年长的人比较搞得清楚状况的，就提出一个比较合理的说法。
他说，其实在他年代买房子也不易，他自己也是很辛苦而且双薪一起负担才做到。即使在他们年轻的年代，出身一般的工薪族，亦不可能买下所谓的蛋黄区。所以他们买房子的时候，买的其实是当时的外围，新发展，比较偏辟，交通不方便的区域，因为当年的他们只能负担得起那地方的房价。
这段话比起那种批评手机的说法，就落地得多。美国就是 suburban，也就是城市外缘，而在香港八九十年代，你要买房子，其实有一个很好的选择，那就是屯门，屯门是个甚麽地方呢？我小时候从市区入一次屯门，要坐至少三小时的巴士，因为他只有一条公路还经常塞车，去到当地，除了少数新的建案外，晚上漆黑一片，附近多少工厂或办公室给你上班，娱乐场所也有限，路上到处都是牛与牛粪，所以那时候的屯门的确就是条件较差的工薪族勉强可以跟上的门槛。如果你在当时就买下来，去到三十年后的今天，屯门已变成市区只要半小时内就可到达，繁华，乾淨的新市镇，房价也升了多倍。
美国也一样，那些讨论者说，他们年轻时买的时候那处是一片荒地，但随着城市与公路的向外发展，这些地方也变得繁华，最终融入了变成了蛋黄区的一部份。涨价后他就卖掉房子，再以作为门槛换更好的房子，就是这样换了几次，一步一步的踏上阶梯才买得到今天的房子的。所以他说，年轻人为何不试试像他一样买下现在还很廉价的，交通不方便的外围地区，再走一次他的路径呢？他也拿出一些最近某些地段，把价钱算一算，还真的是现在工薪族也买得起的，但是就颇为偏远。
这个说法就比之前的说法有说服力多了，至少少去两次旅行真的有可能令你买到一个很偏远的地区，这话套用在臺湾的话，你的确可以在中南部东部较为偏远的地方找到这样条件的资产。因此这个说法遇到的反驳也比较少，应该说没有很合理的反驳，因为拉近了距离之后，就真的是「你省一点，门槛还是到的」。
那麽这讨论就结案了吗？也就是说，答案就是买你能负担得起较偏远的物业，然后年轻人就可以走上两代一样的道路吗？
面对这个问题，我思考了一下，然后我觉得这个答案还是不完整的。原因是甚麽？原因是我看这篇讨论的时候，正身处日本的东京，而日本刚好就是上述理论的反例。因为有一个前题在日本并不成立，那就是在这里，大都会区的向外发展已经停止，倒转像水退一样，都会区正在向内萎缩中。
在八九十年代，也有一堆日本人，抱着上述的心态，在一些都会外围或者二三四线市镇置业，他们心里想着未来的日本会更繁荣，然后这些长期投资将会成为新的繁荣地区。结果却是相反的，三十年过去那些外围地区不仅没有变得更繁荣，而且人口反而流失，全部挤到东京去去了，哪怕是京都这样举世闻名的城市，外围的地区也是直接整条街荒废，而有些地方直接是整个市镇都走向荒废，连维持基本公共服务的资源与人力都不足：但你可以看到那些公共服务，商店街是曾存在过的，那些招牌，公共设施还在，只是看起来就像异尘馀生一样破烂没有人。
自然地，这些地方的房价别说涨上去了，他们比起一开始便宜买的时候更便宜，甚至崩到负价值，维护成本高过租值。那房价在崩，岂不是人能买到心仪的房子？或者日本人口密度低了人均空间更多了？这也不对，一开始就买不起的精华地段，因为人都往这些地段段挤反而变得更值钱了，配合日本人下降至比臺湾人低的收入更买不起。那些骑牛找马的购房计划，牛换不了马直接死掉，挤的地方变更挤，没人的地方变更没人，繁荣没有平均分佈反而是更两极化。
所以上面那个「年轻人先买自己负担得起的房子」的计划，在日本的结果就是直接化为乌有，年轻人买自己负担得起的房子然后等几十年，他变成了甩不掉的负债。反而变得更贫穷了。相信没有谁是诸葛孔明，大家同一个年纪，做出买「自己买得下房子」的决策，也不是因为有水晶球预知了三十年之后会怎样，只是美国的年轻人比较幸运，日本的年轻人比较倒霉，所以前者换到了好的房子安享晚年，后者成为了下流老人。
整个理论的漏洞在哪呢？就是「假定了繁荣会扩张」，繁荣就像河道的水，会有涨退，遇到乾旱的话，就不止水退甚至可以直接乾掉。但城市并不一定会扩张，日本在三十年前就已经少子化，但当时看不到结果，过了三十年这些少子化的儿童都变成了中年后，才知道少子化后，都市就会走向一极集中，外围的地区会被废弃。
美国那个七八十年代的年轻人，之所以成就一个在外围买房子，放着就致富的人生，只因为他住的地区，刚好是一个扩张中的地区，而他受惠于这个大形势，也就是所谓的在风口上猪也会飞天。而在臺湾，香港，大陆，这招都完全可行，年轻时一堆人只是因为「不想帮别人还房贷」这理由买了房子，几十年后到处都是被风口吹上天的猪。
婴儿潮世代能这样玩的原因，正是因为婴儿潮，人类在 1950 年的人口是 25 亿人，1980 年人口是 45 亿人，2010 年人口是 70 亿人。二十世纪其实非常特殊，因为人口的增长异常高速，有些地方例如臺湾，在五十年代至八十年代三十年代间更是从七百万涨到一千七百万，直接涨超过一倍。而在五十年代出生的人口，在八十年代才走到三十多岁的青壮期，因为八十年代开始三十年，就是这种人的生产与消费力的不断扩张与投入经济的时期，导致一片欣欣向荣。都市是不断的扩大，甚至出现像深圳与杜拜一样，从空地变成国际级大都会。
还记得我年轻的时代，当年最忧虑的事情，就是人口爆炸，看着这样的人口增长速度，我们害怕未来世界变得挤迫得像战鎚的巢都世界一样，毕竟维持这样的增长速度，岂不是 2040 年我们就会有一百五十亿人，2070 年就会有三百亿人吗？去到廿二世纪小叮噹出生前人口已突破六百亿人了。当年的科幻作品不少都是讲未来世界有多挤迫，人口爆炸有多可怕的事情。如果人口一直这样增长下去，所有蛋白区都会变蛋黄区。
那时候日本人也相信这件事，八九十年代的日本人只会害怕人口爆炸，所以先买先赢，中产们到各个外围地区城市卡位抢房地产，打算承接未来的人口。那时候他们才听到生育率下降的新闻，也没有很当一回事，毕竟人口还是在增长的，地球的人口已太多了，少点生育率不是更健康吗？那时候我们这些人听到日本少子化，也觉得这只是他们的特殊文化使然，也不觉得这对未来有很大影响。
结果日本就提前示范，生育率下跌怎样在未来全面变成一种无法復兴的萧条。然后我们才察觉少子化并不是日本特有的现象。首先是收儒家影响的东亚国家，例如南韩臺湾中国香港也走向少子化，大陆的一孩政策去到最后直接大家不婚不育。
不久之后原来西方也走向少子化，最后我们赫然发现连印度都走向少子化，我一直以为像印度这种国家根本不可能有少子化的问题，但这三十年，印度的生育率其实是下降了一半。换句话说，可能人类人口根本不会涨到一百四十亿，而我们会在不久的未来去到某个顶峰，再开始滑落，不是某个地方滑落，而是全体人类。
先不讲不婚不生如何快乐一生，或者甚麽人工智能机械人在你晚年时会帮你刷屁股洗澡甚麽的，至少有一件事不再成立的，那就是「买都市外围等待升值再换房子」这个策略，对你是买了你能负担的偏远房子，但未来哪里来的人口，驱动城市发展到那里去？会不会倒转，城市区域在未来走向萎缩，然后你买的房子不仅没有变成蛋黄区，甚至连蛋白区都被除名，反而变成荒废区？
城市的兴衰就是人口的兴衰，地产的兴衰也是人口的兴衰，人口发展态势会决定了他们未来的价值。
偏远地区在贬值，精华地区却在升值，买下偏远地区又怎可能追上精华地区？
当你自己国家的人口走向萎缩，年轻人反而都聚集在国家最大的城市，因为找工作上班消费交朋友都方便时，大家就像外星人都攻击东京纽约不会跑去攻击澳门与胡志明市一样，都宁可争夺那个小小的市中心，无视了外围那广大的空间。然后人类人口减少，反而越住越挤，同时越来越多房屋荒废，因为他们既没办法上班也不方便消费，甚至连附近的公共服务如警局，医院都在减少，治安变差，看病都成问题。这种地方要如何升值呢？但如果人口萎缩，这些地方真的能维持现状吗？
婴儿潮的年轻时代，给予一个当时合理的经验，可以是完全无效的。所有投资都是建基于对未来的预测，如果未来的发展跟你预测的相反，你得到的结果就是相反的。
所以那位美国长辈提供的，只是一个经验之谈，或者人生总结，却不见得可行。过去三十年可行的方式，在未来三十年可能是逆反的。毕竟骑兵主宰了战场千年有实迹可证，所以历史告诉我们要保卫国家就要建立强大的骑兵吗？别说偏远地产等升值是否合理，连是否应该要买房地产，本身都是一个问号。
地产其实非常受政治与政策影响，甚至互为影响，之前说生育率下降会导致房地产价格下跌，那又是必然吗？那你就得看看香港，其实香港的人口态势，地产本来在二十一世纪初期几年就崩了。
但香港人不能容忍地产崩，就实施了非常宽松的入境与移民政策，让大量人口涌入，很容易就能变成永久居民，并直接减少公共房屋供应。一堆中产阶级因为借了房贷骑虎难下，所以也支持这样的政策，比起甚麽香港的未来或者过度挤迫，有甚麽比把自己从债务中救出来更重要。
结果反而变成了地球数一数二的高租金高房价地区，也改变了香港的政治图谱，使地主阶级变得无比强大，劳工阶级则直接变劏房阶级被租金剥削。而日本政府则是让他萎缩，都死守国籍居留权甚麽的不乱派，宁可地价崩都不要五胡乱华。大家都生育率下降，人口萎缩，得出的结果却相反，这绝对是政治使然。
倒过来说，说了日本那麽多萎缩的萧条，但这个国家去到今天还是稳定，安全，文化根基厚，而且生活环境爱静优渥的，他们虽然收入减少了却换来了别的东西。香港的收入多日本不少，但是经济累积下的未爆弹恐怕比日本更多。
举个例子说，臺湾少子化，房市要崩了，之前有很多房子的人生胜利组不甘心，所以把心一横，想要直接从中国大陆招来大量人口，去填补房屋的需求，把崩掉的房价救回来呢？那人口问题变成政治问题了，买了房子的阶级，就会跟没买房子的阶级对立起来，外来人口涌入，资产拥有者得利；劳工的收入则会下降，公共资源社会福利也会分薄。
所以一口咬定未来臺湾的房价会涨到永远，还是今天已是顶峰，慢慢就会走向衰落，到头来都是你对臺湾未来政治的看法。2028 年，2032 年，2036 年，谁会执政？那些人的利益何在？他们需要更多人口吗？那自己生不出来，他们会从哪里引入人口？还是直接不引入人口任由老化？这绝对关係到你买的房子将来会变成甚麽的。
说回当初美国的讨论者，我认为他们的问题，是不去谈论大环境的变化，而觉得这只是一个人生规划的问题，觉得决定事实结果的是自己怎样消费，买不买甚麽，甚麽时候买房子之类。这其实是见树不见林，忽视了人口变化与国家政策对结果的影响。
当婴儿潮产生的金字塔，正在以相反的形态收缩时，那未来三十年，世界的发展很可能就是过去三十年的逆反。
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在我来美国之前，我已经非常不喜欢这笔者的政治立场，这傢伙的文虽然点子是有，但向来都是偷带自己的政治立场，令到文章最后烂尾。这次的文不同，思路过程比较纯粹，文章的推敲符合近年政治和人口发展的走势。
近年亚洲人口显着下跌，各路「专家」也不停的发警告，中日韩印等大国的人口增长的确是个很严重的问题，各国也不约而同的施行政策，然而效果并不佳。
那麽长远看来，亚洲市场在经济实力上不及西方国家的情况下，又碰人口下跌的这种釜底抽薪的问题，大家作为投资者的话以二十年来规划是不是不看好亚洲市场？
- 不看好亚洲，决定留在西方国家
- 非常看看好亚洲，决定近几年卖光资产回去
