他提交了房屋扩建permit申请，之后市政府却要求占用他一半的前院。
查 德·特劳施 只想在迈阿密的家中扩建一小块地方。他和妻子即将迎来他们的第一个孩子，他们想腾出空间让岳父母搬来一起住，帮忙照顾孩子。但当他提交扩建计划时，市政府却提出了一个他始料未及的条件：如果他想获得在后院建造的许可，就必须先允许公众使用他家前院的一半。
市政府要求特劳施自费登记一份契约，将他名下10英尺乘50英尺的一块土地划为公共用地。如果特劳施同意，市政府就可以将该土地用于修建人行道、拓宽街道或建设公用设施，而无需向他支付任何费用。
这并非征用土地的情况：没有补偿，也没有正式的征收程序。这只是对一份标准许可申请的回应。
“他们明确表示，如果你不放弃这块土地，你就拿不到许可证，”特劳施告诉Realtor.com ®。
特劳施拒绝后，他的扩建工程被迫中止，导致他额外损失数千美元。但他越深入调查，就越发现自己并非个例。在司法研究所的法律援助下，特劳施揭露了一种可能影响迈阿密1000多户房主的惯例——根据一项新的诉讼，这种惯例迫使居民在没有任何公共用途规划或费用的情况下，通过发放许可证的方式将公共通行权授予他们的土地。
后院扩建许可证，以及前院改造的最后通牒
市政府提出这项请求的背后理由是，他们需要这 500 平方英尺的地块用于未来的道路扩建。
公共通行权是指公众合法使用特定地块的权利，即使该地块为私人所有。正是这项原则使得人行道和公共设施的建设成为可能。根据迈阿密当地法规，公共通行权的半径为25英尺。IJ的律师苏兰詹·森 解释说，这意味着从街道中心线算起，应有25英尺半径的半径范围供公众使用。
图中高亮区域为特劳施一家前院的一部分，这是市政府作为颁发建筑许可证的条件所要求的。资料来源：司法研究所。
参议员说，目前在特劳舍斯家的社区，25英尺的半径几乎与人行道的尽头和他们家前院的起点完美对齐。但是，建筑退让线（也称为基准建筑线）——即禁止施工的区域——从街道中心延伸到35英尺，在公共道路边缘和允许施工的区域之间形成了10英尺的空隙。
市政府表示需要这块土地来配合未来的发展计划，但特劳施的团队表示，这并不意味着这块土地应该被随意征用。
“查德拥有这块地。他可以禁止别人进入。他可以在那里建围栏，但他不能在那里直接盖房子，”参议员说。
更糟糕的是，市政府没有正式的扩建计划，也没有向特劳施一家提供任何补偿。更糟糕的是，特劳施说，市政府竟然还想让他自己支付产权过户登记的费用。
“他们要求我们先自掏腰包，然后再免费交给他们……他们说一直以来都是这么做的，”他说。
但身为海军退伍老兵的特劳施并不买账。他选择亲自出庭，与市政府进行了长达一年多的诉讼，为此花费了巨额个人资金。在此期间，通货膨胀和不断上涨的建筑成本使他的房屋翻新预算增加了约20万美元。
更糟糕的是，这场僵局迫使特劳施的妻子和新生儿暂时搬到外州寻求托儿服务。特劳施则留下来处理家务、工作和诉讼事宜。
“这真的伤害了我们全家，”他说。
城市如何在不使用征用权的情况下取得私人土地所有权？
与正式的征地程序不同，在正式的征地程序中，政府必须证明公共用途并支付补偿，而迈阿密市据称已经制定了一条“不成文的规则”，完全绕过了这一程序。
如果房主申请许可证，而其建筑退让线或基线超出公共道路用地线，则市政府会要求支付差额。
查德·特劳施在他位于迈阿密的历史悠久的平房住宅外。图片来源：司法研究所。
Sen 在为 IJ 的诉讼作证时表示，迈阿密公共工程主管作证说，“他们的政策是一条不成文的规定，如果你需要土地使用许可证，而你房产上的基本建筑线超出了当前已确定的公共道路通行权范围，那么他们就会机械地要求你提供该许可证作为获得许可证的条件。”
据 IJ 团队称，这一过程违反了长期确立的法律原则。
森说：“城市应该通过征用权来处理这类事情。”但他补充道：“我不确定他们是否能够通过征用权获得这块土地，原因是他们没有任何具体的规划。”
正当征用土地，政府必须证明其必要性，说明土地将如何使用，证明其对公共用途是合理必要的，然后支付征用土地的公平市场价值。
但目前尚未提出任何计划。
“那块地根本没有任何规划，”特劳施说。
超过1000户家庭可能受到影响
特劳什夫妇的案例可能并非独一无二。
通过系统地追踪房屋基本建筑线超出标准公共道路通行权范围的情况，司法研究所已确定了 66 条街道和 1000 多户房屋，同样的许可触发条件可能会迫使他们向部分前院授予公共道路通行权。
“我们从迈阿密的建筑师、承包商和律师那里了解到，迈阿密的人们经常这样做，这已经成为一种惯例，所以人们并没有真正反抗，”特劳施说。
或许城市地图中就隐藏着这一做法的线索。
“如果你查看迈阿密的地理信息系统地图上的地界线，你会发现地界线实际上是呈锯齿状的，”参议员说。“我认为可以推断，每当地界线呈锯齿状时，就意味着该地块被迫放弃了前院。”
在法庭文件中，原告引用了迈阿密公共工程主管的宣誓证词，该主管表示，该市已对数百名房主施加了这一要求。
然而到目前为止，还没有正式采取措施终止这种做法。
原告为何认为该法案违宪，以及房主为何很少反抗
代表特劳舍斯的法律团队认为，迈阿密正在发生的事情相当于违宪地绕过了征用权规则。
特劳施说：“我们也说过，如果你想征用这块地，你可以这么做，但你必须给我们补偿。”
但他补充说：“他们说，不，这不是征用。我们不会给你任何补偿。事实上，你必须自费把土地移交给我们。”
特劳施说，大多数房主不会反抗，因为他们试图完成的项目的价值通常超过了市政府想要用于公共道路的土地的价值。
他说：“对我来说，完成这个项目，为家人建造一个家，其价值在大多数情况下远远大于土地本身的价值。所以他们指望大多数人最终都会放弃。”
当司法研究所介入此案后，市政府很快就放弃了之前的要求——至少对特劳舍一家来说是这样。“司法研究所一向法院提交出庭通知，两周后，市政府就说，‘好的，我们放弃这个条件。’”
在特劳施看来，时机的选择传递了一个信息。“这有点侮辱人，对吧？因为这意味着他们原本乐于和我对抗，百般阻挠。但一旦真正的律师出现，他们就试图让事情不了了之。”
特劳施说，即便如此，市政府也明确表示，这项豁免只是暂时的。“他们说，他们保留再次索要这块土地的权利。”
这意味着，任何新的许可证——无论是为建于20世纪30年代的历史建筑更换屋顶、扩建房屋，还是进行其他必要的升级改造——都可能触发征用。正因如此，他和独立司法部门（IJ）才坚持推进此案。他们希望法院宣布这种做法非法，并禁止市政府未来继续使用。他们还要求赔偿因延误造成的损失，目前估计已达数十万美元。
除了法律问题之外，特劳施表示，此案还引出了关于公平和信任的更深层次的问题。“我们喜欢住在迈阿密，我们相信这个社区，我们想在这里扎根，我们也希望他们遵守他们要求我们遵守的规则。”
他的律师辩称，这不仅仅是一块 500 平方英尺的土地的问题。
“人们没有意识到土地使用法对我们的日常生活有多么重要，”森说道。他认为，此案的核心是一项基本的宪法承诺。“人们有权使用自己的财产，也有权在未获得公正补偿的情况下不被剥夺财产。”
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