出租房怎么选好的property management company

由于年末要搬离现在所在的州打算吧现在的自住房转成投资房出租,因为远程管理不太方便想请个property management帮忙打理,问了一圈感觉价格都差不多,都是如果帮找租客的话是第一个月房租的60-70%,然后平时管理是房租的6-8%不等,我想问问有过请property management company的大佬们这方面的经验,主要是:

  1. 怎么考量property management company靠不靠谱(该问些什么问题,看些什么东西来审核)
  2. 平时如果出问题修缮的话,怎么能让修理费用比较低
  3. 自己找房客的话难度高么,是不是就在各大平台(zillow, redfin,etc.)上list然后run background/credit来筛选房客?
  4. 有异地不请property management自己管理的经验么?
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你住了这么久的积攒的handyman信息就差不多够用了吧… 你对你房子也知根知底如果你预期问题不大的话联系你信任的handyman/contractor就行了. 电工, 管道工, general contractor, 园林/除草的就这么几个人能帮你接活就行了. 最多再加个空调.

我有个长租虽然是local但我至少三年没去过了…

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自己的房子没有找management company但是小区HOA之前找过

  1. 收费,服务内容,有没有自己的维修team兼如何收费(有自己的维修人员时间上比较及时,后续追责方便。如果是纯management公司,凡事都要找外部vendor,那就是个拉皮条的,啥事情都找不到具体做的人),公司成立多久、规模大小、多少客户,多少区域内的客户(根据这些信息你可以推断出有多少时间和精力能够放在你的物业上,见过一些5个人的团队管理上百栋multi-family的building,不用想也知道错漏百出,压根忙不过来),还有一些communication style preference,平时沟通用电话、短信还是email,标准回复时间间隔是多少?这些事先问清楚,好过到时候人都找不到

  2. Home warranty+熟悉的handyman

  3. 我觉得很容易,3个月前在zillow上登广告,一个周末就租掉了,后来还推荐给邻居,价格合理都是很快就租掉的,给agent代理他们也是在同一个平台上登广告

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感谢回复,我住了两年多,因为房子比较新还真没怎么找过handyman所以这方面资讯不太多。。只能靠人介绍。真有啥事我一般也是在thumbstack上搜搜看评价高的,所以这一块不是太精通。。

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对,确实需要核实一下多大的团队管多少building。还有就是有没有那种property management和handyman合伙了坑钱那种的?这种咋避免?

很难,之前那家management company我们就是怀疑和vendor有回扣的问题被我们炒掉的
通常小项目他们用preferred的vendor我们也不会说啥,大项目(10k+)我们都是要求至少3个bids比较然后再做决定

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可以自己找出租的租客啊,省下来的钱,有问题的话正好cover房子小维修

被pm黑过的我觉得10k才要求review这也也太松心了。。。如果我再用pm的话100以上就要review,routine的job割草铲雪什么的提前订好价格

说出你的故事。。。
另外割草啥的一般不是让租客负责或者自己找人搞然后让租客出钱么?

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嗯,找租客这个我觉得问题应该不会太大,关键就是出问题handyman这块有点烦。

你可以现在约一些(3+以上)工人过来预估一下,质量怎么样需不需要修,最好出租之前弄的ok然后电话什么的也有了,哪个靠谱也知道了。租房到后面都是自己管的。。。

15年275k买了个4family,基本都是section 8租客,怕自己搞不定,雇了pm,结果各种被黑。。。租金倒是基本能收上来,pm收8%的fee,只是maintenance和repair是无底洞,三天两头地坏东西修东西,cost也是越来越离谱。。。房客一会儿吸大麻房子一会儿闹老鼠,放够1年之后16年295k给卖掉了。。。房子升值所以还好基本没花什么学费。。。

现在一共10几个unit都是自己管了,outsource了一些工作,其实主要就是system和process,so far so good,等再管不过来的时候就该quit job啦:joy:

对了,开始说的那个4family今年5月份刚刚卖了560k​:joy::joy::joy:

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我们是小区的HOA,平时routine的工作基本没啥事,把金额压得太低也不方便PM做事,我们也是本着互惠互利的原则。

上班还能管着10多个unit其实很强了,如果我有10+unit估计早就辞职了 :joy:

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请问你都是异地管么?

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住的久不代表有handyman信息啊。。。我也住了好多年了,没出过什么大问题。小问题google youtube一下自己解决,解决不了的只能yelp到处quote比价然后找个人来一次。所以基本没有什么靠谱的人脉。。。

有hoa可以试试不用pm了,我的一个condo上次去还是covid前
托covid的福wfh上班溜出去很方便,还一个原因主要是为了能贷款,毕竟4unit以内的residential loan还是最合适的

本地,异地没法自己管呀

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动过不用PM的念头,后来还是放弃了
因为邻居都是要求一堆却不想管事的人,不用PM的结果就是我变成了免费的PM,不想这么便宜他们

还有一个concern就是有没有那么容易租掉因为我这毕竟是自住房,算学区房,附近住的都是拖家带口的没人在这买投资房。zillow上看了小区里好像有五六个类似的挂着的,感觉没那么好租啊

这个很看地区,我没法给意见