新住房法旨在提高住房可负担性——这对购房者和卖房者意味着什么
- 旨在增加住房供应和解决住房负担能力问题的《21世纪住房之路法案21st Century ROAD to Housing Act 》于6月23日获得国会通过，但由于唐纳德·特朗普总统拒绝签署或否决，该法案于周六自动生效。
- 该立法旨在鼓励房屋建设，扩大融资渠道，并限制大型机构投资者的购买行为。
- 根据美国房地产经纪人协会的数据，6 月份美国现有房屋的中位价为 440,600 美元，比 2020 年 6 月上涨了 49.2%。
旨在增加美国住房供应和提高住房可负担性的两党立法现已成为法律——但专家表示，购房者和卖房者不应指望能迅速获得救济。
《21世纪住房之路法案》于周六自动生效，此前，由于唐纳德·特朗普总统既未在规定时间内签署也未否决该法案，因此该法案正式成为法律。该法案整合了数十项住房措施，旨在鼓励住房建设、扩大融资渠道并限制大型机构投资者的购房行为。
全国住宅建筑商协会主席比尔·欧文斯在6月23日该法案获得国会通过后发表声明称，该法案“将通过减少监管障碍，鼓励地方政府改革限制房屋建设的分区和土地使用政策，帮助扩大全国的住房供应”。
住房负担能力问题持续困扰着购房者。
新法出台之际，住房负担能力依然紧张。房价接近历史高位，30年期固定抵押贷款利率持续徘徊在6.5%以上。
根据美国房地产经纪人协会的数据，6月份美国现有房屋的中位价达到440,600美元，比2020年6月上涨了49.2%。另据房地产网站Realtor.com估计，目前美国住房供应缺口约为400万套。
“这项法案直接针对住房成本的一些最大驱动因素：土地使用限制、许可延误、融资限制和监管障碍，”房地产数据公司 Cotality 的首席经济学家塞尔玛·赫普 (Selma Hepp) 表示。
“不幸的是，购房者不应指望立即得到缓解，”赫普说，“住房开发需要时间，许多好处可能会逐渐显现，而不是一夜之间发生。”
对机构投资者购房的限制
大卫·保罗·莫里斯 | 彭博社 | 盖蒂图片社
在新法律的诸多技术和政策变化中，有几项条款可能对消费者最为重要。
一项关键条款将禁止拥有至少350套独栋住宅的大型机构投资者购买更多独栋住宅，但有若干例外情况。这些例外情况包括某些新建出租房和翻新出租房项目，以及帮助租房者建立信用并最终购房的计划。
支持者认为，这项措施有助于限制大型企业买家在某些房地产市场的竞争，尤其是在阳光地带的部分地区，这些地区的机构投资者一直被指责推高了房价。然而，经济学家指出，即使在这些市场中，机构投资者的购房活动仍然相对低迷。
“预制房屋”的更广泛定义
另一项规定旨在减少购买预制房屋的障碍，并鼓励更广泛地使用工厂建造的房屋，因为工厂建造的房屋通常是获得住房最经济的途径之一。
具体而言，该法案扩大了联邦政府对“预制房屋”的定义，将那些没有永久性钢结构底盘的房屋也纳入其中。钢结构底盘是预制房屋和移动房屋的金属框架，便于用拖车运输。然而，林肯土地政策研究所指出，很少有房屋在安置后被移动。
据无党派智库尼斯卡宁中心称，底盘要求带来的诸多好处之一是，它可以将预制房屋的成本降低 5000 至 10000 美元，从而使更多家庭能够拥有自己的住房。
试点项目旨在让小额抵押贷款更容易获得。
该法案还设立了一项为期四年的试点项目，旨在扩大小额抵押贷款（10万美元以下）的供应——一些贷款机构由于合规成本而避免发放此类贷款。支持者表示，改善小额贷款的获取途径有助于低成本市场的购房者以及购买价格较低房屋的购房者。
该试点计划包括向贷款机构支付补贴，以鼓励其发放小额抵押贷款，并向借款人提供首付和交易费用补助。
纽约市房地产价格情报平台 UrbanDigs 的联合创始人约翰·沃克普表示，总体而言，这项立法可能“在边际上帮助增加住房供应，但肯定不会在一夜之间见效”。
沃克普表示，住房供应归根结底是一个地方性问题。
他说：“这是一个复杂的计算过程，需要考虑建筑成本、劳动力供应、土地价格、基础设施限制、当地分区法规以及社区反对等诸多因素，这些因素共同决定了住房的建设数量。立法可以帮助创造激励机制并消除障碍，但它无法单凭一己之力解决多年来日益严重的住房短缺问题。”
特朗普在6月24日两党共同提出的这项法案的签署仪式开始前数小时取消了仪式，称他不会签署该法案，除非国会通过《拯救美国法案》（SAVE America Act）。该法案是一项由共和党支持的选举改革措施，要求选民登记时必须出示美国公民身份证明。此举令两党议员措手不及，并导致该法案的生效被推迟。
众议院议长、路易斯安那州共和党籍众议员迈克·约翰逊于6月29日将住房法案送交白宫，启动了总统采取行动的时限。由于特朗普既未否决也未签署该法案，10个自然日后（不包括周日），该法案未经其签署即自动生效。
