conforming loan的贷款基础利息到底是多少?

这两天在好奇一个事情:
既然conforming loan绝大多数都是银行在close之后都会卖给Fannie Mae/Freddie Mac,然后两房再打包mortgage成MBS上市,那么两房作为mortgage的大买家,他们对房屋贷款利率的定价是不是就可以看作是银行mortgage成本主要部分、以及利率涨跌的决定因素?
我知道mortgage利率基本上跟10yrs 国债强相关,再有就是银行的运营成本以及给loan agent的commission,那么上述这几项到底是怎么样综合决定mortgage的利率的?