看到版主的帖子，想到了我follow的某个blogger的类似的帖子，贴在这里大家也可以参考一下。
Summarize一下，他的意思就是在asset低的时候接受教育提升自己，找个好工作，买index fund，pay off债务，然后呢随着asset增长，逐渐expose to real estate提高asset，并且持续买index fund，直到1M的时候，考虑一些稳妥的策略，比如买一个stable business。
他做的infographs也很有意思。另外这一系列还没有完全写完。
另外延申阅读，我的另外一个帖子，也是这个blogger写的一篇。自引一下哈哈。
我总感觉你推荐的这个博主一直在强调的便宜的正现金流房子 是一种很危险的投资… 比如他在最新一篇文章里举的一个例子 一个$132,000的房子 月租金是$1,200。看上去巨美好的一个投资… 然而这个房子在Cleveland，这个地方的犯罪率排名全美前列。现金流再高又如何，买房本质上还是一种加杠杆投资的行为，如果房价本身根本就没有上涨潜力，甚至会下跌，那很容易最后就破产了…
关于房子投资，我经常看油管的一位地产经纪博主
他的坐标是在尔湾，大概可以感觉到，通过油管这个平台，他今年的生意得到了很大的提升。他的视角个人认为，有一点点偏颇，稍微过度美化房产经济，不过也能理解，毕竟他是地产经纪人。肯定是看好房产生意的。
如果是自住房可能还好一点，但是如果是投资房，还是要慎重吧。一套房产，如果真的能带来好的现金流，肯定有很多人抢的，那自己凭什么能抢过别人呢？
如果是在美国出租房子，也是一个很繁琐的事情，不像在国内出租房子那么简单暴力。
我的理解是增长潜力大的地区的房子全是负现金流；正现金流的区域主要都是正在衰败的或者犯罪率特别高的城市。
这个类似于增长潜力高的股票一般P/E或P/B都相当高；每年分红很高的股票不见得就是表现好的股票。最后肯定有某种均衡的。
房产其实是个门槛比较高的投资途径。对普通人来说，不认识wholesale,进不去拍卖房，跟贷款agent不熟，自己没有broker证，找不到合适的老墨，没有自己的装修团队 and etc.都可能很难正现金流或者增值。
但如果以上条件都满足，其实是个高风险，超高收益的投资，或者中风险，高收益。取决于多少杠杆
我很好奇的一点是，无论中国还是美国，做房产投资比较成功（或者自称成功）的往往都会转型成大V（美国叫 educator）。按道理说一门有利可图的生意，deal的数量有限，参与者越少越好才对，这里面有什么门道吗？
他那个帖子里面也说了自己有买贵的房子，贵的房子有自己的优缺点，便宜的房子也有自己的优缺点。房地产其实是个很local的事情，所以得house by house的分析。而且由于流动性差，所以买投资房的过程应该是一个仔细并且很审慎的过程。
有空了专门写一写这些，我自己的经历和交流、观察周围朋友得到的经验和教训。
利益相关：我不认识那个blogger。我也不是房产中介或者从事房地产行业。
比如说bigger pockets那就是做成媒体了，赚钱方法很多了。
无数个小V就做real estate schools，in person或者online都有，很多州考房产中介执照需要上课的，一轮课程下来几百块钱吧？也是门长期生意。
另外我觉得米国人有点分享精神。当然大部分米国人也是闷声发大财，不过总有愿意开blog或者vlog的免费分享的。看看youtube上面那么多免费修东西教学视频就知道了。
不懂房产。现在还是穷穷穷的人，觉得可以按照下面的优先级：
对于普通收入家庭，房地产投资差不多是FIRE最好的方式了。FIRE的本质，是被动收入可以满足日常所需。通过房地产+杠杆，40万的本金+160万贷款，可以买15套132k的房子，每套房子有300-400的正现金流，加起来就是每个月4500-6000的纯现金流 (这部分收入基本不用交税)，在LCOL地区已经足够FIRE了。同样的400k，买index fund，假设涨到600k，每年也就6k税后分红，远远不够FIRE。
至于房价，我觉得对于以FIRE为目标的人来说，短期内的涨跌不重要。对于FIRE来说，重要的是现金流，而不是纸面上的盈利。只要别碰到08年级别的大跌，导致房子被银行收回，就可以了。
几年搬一次家有几个优势(羊毛)：1. 大部分州都有自住房5年住满2年，房产增值部分就可以免税的优惠。2. 自住房的贷款利率要比投资房低1%，每2年搬一次家相当于在不断的用自住房利率买投资房。
所以我觉得年轻人应该尽早购入自住房，并且不要一步到位，随着收入增长和家庭成员增加，再逐步升级房产。
你这些假设过于理想了吧
132k一套的房子所在的地方 真的能稳定收上来租金吗… 房价真的不会持续下跌以至于把首付跌没吗… 毕竟买房是加杠杆投资呀 涨的话当然爽 跌的话同样生猛…
跌没首付需要房价跌20+%，我觉得可能性很低。股票和公司可以破产归零，房子和土地我觉得长远来看打平通胀是没有问题的…
至于租金，如果担心租不出去，可以假设空置率20%，30%，给自己留够安全边际。我还是相信便宜的房子会有好的现金流的。如果一套房子，又没有上涨潜力，又没有现金流，那么价格肯定会跌到有足够的现金流为止…
湾区西雅图这样的地方当然跌20%都很难 但是底特律呢… 那种132k能买一套房的地方基本都是人口持续流出或者犯罪率很高的地方吧 房价持续下跌不是不可能呀…
感觉就像在中国投资鹤岗的房子差不多吧 房价的确是便宜 但是鹤岗类似的城市的土地真的稀缺吗… 类似城市太多太多了…
我觉得也不能看到现金流，就无脑入手吧。还是需要自己判断。目标应该是在non shithole社区，找到现金流很好的房子。
这一点我觉得不会太难，至少不比研究个股更难。房地产的特点是趋势判断和择时比较容易，不像股票，所有的公开信息都已经price in。对于房地产，哪怕有明显的趋势出现，也要相当长的一段时间价格才能到位，这中间就有很多机会。
几年搬一次家的话，每次交易的手续费和中介费都不少啊
Cleveland没那么差，我水牛城的，经常去
不过锈带房价负增长是真的
赞同运通哥说的，正向现金流其实比增值更为重要，我认为。至于房价持平或者跌，这个就得仔细考察所在地区了，总体说来sunbelt一带是人口净流入的，这是在州一级的层面。同一个州内，可能县一级没有那么明细的差异，不过farm county总体人口少，metro county估计房价太贵，suburb county我觉得刚合适。
另外其实我刚开始也没想明白，就是看别人买自己也买了，现在逐渐想明白了，投资房的exit plan，应该是1031 exchange，即使卖了这套出来的钱也转头继续买下一套，最最后传给子孙，而不是急着cash out，否则即使增值，capital gain也得交税。传下去的话，cost basis step up at death，其实挺powerful的。所以要做好钱进了投资房就无限期在里面的准备。
我觉得运通哥的观点跟我高度一致。回头专门开贴写写投资房这块，也希望运通哥也说说。
版主大人为啥不相信132k一套的房子所在的地方呢？除了铁锈带城市之外，还有那么多college town呢。个人认为college town相对房价便宜，租客又持续不断，除非大学倒闭。不过租给学生也有租给学生的烦恼，租给社会人也有租给社会人的烦恼。想好了再投资。
另外的一个问题是如果远程管理的问题，如果本地的房地产市场不适合投资的话。
看一个实例吧。
我随手搜一个，Athens, GA. U GA 所在地。比如这个房子，121 Diamond Dr, Athens, GA 30605.
6天前上市，现在要167k，月供大概800，rent zestimate 1350, 我就按1200去算，那正现金流400.
这房子2016年10月卖了112k，那月供更低了估计500？，但是之前可能房租没有1200，按1000算的话500. 总之，取决于购房价格，这套房子多少年可以一直提供正向现金流。
不过很多college town面临的一个问题就是，因为土地资源丰富拿地便宜，这些年来很多开发商盖了不少新房子，或卖或租，所以这一块对于个人投资者来说是一个挑战。具体到Athnes这个town，我没有研究过，大家请仔细考察以后再说。
免责：以上仅为举例说明，并不作为具体投资建议和意见。因此带来的各种行为、后果、获利或者损失，本人不承担任何责任。
利益相关：本人非房产中介，也并未从事房地产相关行业，包括但不仅限于贷款公司、银行、appraisal、建筑设计规划。