Interesting… 很好奇为什么仅仅20%首付就有这么多正现金流的房子为什么没有被加价买到0现金流的程度?感觉不太科学… 我之前在CA上学的时候感觉但凡是离学校近的房子都贵出天际…
因为,167K,1400月租金的房子大概率是负现金流。。。东北部suburban,150K左右的房子,先来20K装修,地税3-4K,水100/m,保险150/m。管理公司10%。没有2K的租金,我是不下手的。
哈哈,版主你知道吗,我也是ucsd毕业,毕业后也在西雅图。西海岸房价之贵,我也是感同身受。
我觉得房子没有被加价买到0现金流的原因是… 管理房子付出的时间精力,跟正向现金流打平了。如果是西海岸,作为一个投资人,我知道房价会稳步增长,那么现金流差点也就算了。如果是铁锈带,房价能持平就不错了,那么我干嘛冒着碰到垃圾租客的风险,花一大堆时间打广告,修灯泡,通厕所,到头来还没有现金流?如果所有人都这么想,房价就会跌到有人觉得获得的现金流值得他们付出的劳动的水平。
我都是纸上谈兵,从来没有在低房价地区投资的经验。我最近看了BayFamily的书,研究了一些跟房地产有关的事情,感觉房地产真的很适合勤快的普通人。比起定投股市,攒够几百万退休,用几十万本金,通过杠杆获得五六千块每月的现金流,更适合本小利薄的普通人们。
期待你的投资房经验分享!
版主原来是UCSD的,牛啊! San Diego应该不算college town了,根据这个的定义,colllege town是小村镇的人口大部分是由学校组成的这种。Athens, GA跟San Diego, CA完全是两个世界。
没有被加价到0现金流,原因大概2点吧。从小处说,我google出来第一个结果说Athens, GA median household income 33k。这个房子其他地方人来看,虽然才167k,但是对于当地人来说不少了,如果当地人买自住房,大概率不全款那就贷款了。如果当地人买投资房,他们熟悉情况,估计不会加价,还是会用贷款。如果退休以后外地人去那里养老,倒是有可能全款买。
如果外地人投资客,比如加州、纽约等地的人看的话,可能会忽视Athens, GA这个地方,他们可能会投资大一点的城市。另外还有一个因素,往大了说,中国房美国股,中房美股。美国房住不炒,美国房住不炒。其实美股这十来年收益超级好,Nasdaq过去10年涨了5倍?而且股票投资比投资房耗费精力少很多很多(除非投资房交给PM管理),所以我觉得普通美国人投资房子没那么狂热。
一句话,当地人没钱一把抓,有钱的人可能看不上/忽视这个小镇,或者投其他地区,或者投股票了。
咱们可以把这个房子链接在这里,过几十天几个月回头看看,这个房子成交了没有,多久成交的,成交价多少。这也算是远程考察一个房子。如果多观察几个当地的房子,样本越多越好,也大概能看一下当地市场的情况。算是足不出户做市场调研了哈哈。
https://www.zillow.com/homes/121-Diamond-Dr,-Athens,-GA-30605_rb/54378419_zpid/
https://www.zillow.com/homes/121-Diamond-Dr,-Athens,-GA-30605_rb/54378419_zpid/
如果具体到这个房子的话,根据图片,它是remodel过的,所以装修的钱可以省了。另外有的装修活可以自己干,从最简单的刷漆就可以自己干,毕竟面积不大,但是费时间。这个房子税2019年1600。水费有的是房客掏吧,我们村都是房客自己管水电这些utilities。如果在当地的话,自己管,也就省了PM的10%了。
这个房子1991年,30年,算是不新不老。不知道房顶情况。看样子是shingles屋顶,一层也不高,自己换也行,或者找个helper帮忙做力气活。
总之我觉得投资房赚正现金流,房子离自己不远自己打理,有时间,喜欢并愿意修房子,这几点不用全部满足,但是占几条的话比较好。
贝版是挺牛的,我在另外一个帖子下面回复了,他付出的精力肯定也很多。投资房比起买股票,其实不算是passive income了,牵扯不少时间精力。我知道很多人好几套房子,但是还得自己上班和顾家,最后就把投资房都卖了。所以有一个临界点,视自己的时间精力,要么维持这几套房子,要么再继续上量然后全职做了。你说的对,通过投资房拿正现金流来FIRE,的确适合普通家庭,杠杆的威力巨大。而流动性差,算是双刃剑吧。最后就是location,location,location,大的location就是选对州,红蓝,租客房东权益保护,小的location就是精确到县到zip code,甚至到街道和小区了。
我最近对那个fiveyearfire的blog很感兴趣的原因是,一般来说投资房很牵扯精力,自己管的话。不自己管给PM托管,又损失至少10%。而那个博主呢,他买的都是外地的房子,坐飞机四五个小时去看房,买了以后而且都找的当地PM管理,七八套房子加起来还有每年四万多的利润,说实话,这个就很诱惑了。一是找对了城市,二是在当地找对了PM,三呢他十年前开始的,应该也是价钱合适。我一直想参透他房子买的哪里,哈哈,不过这个应该是机密了。
我的时间是算钱的,但是个人时间算不算钱,是主观问题,不讨论了。
我的经验是双职工,2-3套自己打理上限,到了10套,别说自己打理,看见PM电话都头疼,每个周末就是祈祷PM别烦我。
出租房的装修可能跟你想的不太一样,初始一定要的是砍树,接电线,屋顶和地下室防潮,remodel厕所厨房。这些自己没法做,而且很多地方租房需要许可,没这些过不去。
至于地税,其实涉及到SFH vs MFH/CONDO的问题。SFH税低租金低,几乎不可能正现金流,2-4units利率低收益率最高,4+虽然好管理收益率反而下降而且抢的厉害。因为一个人大概率只做一个区域的投资,SFH的玩法一般限于这个区的好学区,20down租金肯定不够cover,好处是房客稳定+期待升值,或者直接旧房子flip,如果自己的队伍正好没事做,比如秋天买一个,冬天慢慢修。
你搜的这个房子的话,水费肯定是房东的,因为有草坪;SFH,税低租金低。可能最大的好处是只用砍树防潮,因为新,厨房厕所很好,估计电路也不用重做,不过估计新已经Price in了。不知道这个town如何,不过远程管理的话10-15管理费别想跑,头几套房子不被PM坑一下那真是走了狗屎运了。
您能展开说说这些吗?砍树我理解是为了防止树倒了砸到,接电线是因为旧房子需要改造电路,地下室防潮是用那种pump往外抽水或者fan往外面排风吗?屋顶是一个concern,30年估计差不多了。
南部很多州房子没有地下室的,这个房子好像就没有。地区差异还是挺明显的。
我自己的都是townhouse,所以外面我不用管,草坪这个学到了,水费还得算在房东头上。看来th稍微能省点事情。
我觉得投资房的好deal都出现在比较老的房子和MFH上。
忘记哪年以前,但是肯定大于30,建房子总闸不需要接地,而且各家的线也不用分,这样拿不到租房许可,必须找电工修。
一般老房子书都长到房顶上了,不砍书房顶没法修,修了坏的也快。
防潮没什么好办法,一层一层往地下室的墙上抹东西,这个有耐心的话倒是可以自己干,一个人一周末差不多。
谢谢回复。这么看SFH需要考虑的东西很多,而且看来越老的房子需要修的越多,那个chinese dry wall的问题,含铅油漆,氡气,各种事情不少。南方州好处很多没有地下室,少了一样麻烦事。如果TH的话,屋顶也不用操心了。。
我开始的时候没钱,就买的TH自住,后来慢慢move up,现在除了自住house之外,rental都是TH,虽然HOA fee挺恶心,但是事情确实比SFH少不少。我感觉rental这块各个zip code有一定差别,找到适合自己的路子最重要。不过我们这里这两年感兴趣房子的人也越来越多了,不好做了,我才把视线转到外地,好奇远程管理,不知道那个blogger怎么弄的,应该是有夸张的成分,但是也do-able。
我也有这个感觉,这两年抢房子很厉害,可能股市好,大家都有钱吧。羡慕10-15有机会抄底的前辈。
更新一下这个帖子,刚才点击链接进去,发现这个房子8.3 listed for sale,9.7 listing removed。估计是要价高无人问津,所以卖家撤掉了。另外再搜了一下Athens-Clarke County, GA property records,发现这个房子在政府网站的记录是2-2,而不是zillow挂出来的3-2,这点卖家有夸张的嫌疑,也有可能是翻修之后加了一间,不过还是得在政府那里做好记录才好。
回头有空了再revisit一下这个房子,看看后续如何。话说回来,如果卖家诚心卖的话,其实这个时候可以试着杀价。不过看样子就是试探一下,估计会继续搞出租了。
我来说个自家亲戚的经历,供立志投身房地产以钱生钱的坛友参考。
背景:08年经济危机后,加州Stockton遍地破产。整条街的法拍屋,原价20-30万的房子只要3-6万就能买。那时候真的是几乎每条街都有法拍屋,经常半条街都是。然后本来治安就不是特别好的地方,这下更加雪上加霜。
经历:我亲戚被人劝,说用钱生钱,然后陆陆续续买了10套房。找了个中国人装修,日薪200.那个人一个人能干全场(从房顶铺瓦隔热隔水到重新做地板),除了水电不让他弄(为了省钱,水电都是让自己老公来修)。
收益:2b1b房子2010年一个月能租到1000得样子。大的房子租金更高。大房子还可以租给两家人这样收益更高。而且有些房客是section 8,也就是政府补贴大部分房租,房客只要付几十到一百。所以收益都是不错得。然后经过6-7年经济恢复,截止到2018年左右吧,房价大约都涨回经济危机前得价格。所以看起来不光现金流很高,就算卖房子,利润也很可观。
代价:就像楼里physixfan说的一样,房价便宜/差区的代价就是房客质量实在很差。一年房租能收10个月就已经不错了。房客都会想法子赖账,然后你去起诉要几个月,胜诉后找警察驱逐房客都很耽误时间和精力。然后还得重新装修(刷墙修补等)因为房客走后要所以平均下来一年也就收9-10个月房租。然后换房客有时候也会耽误半个月一个月房租。第二点就是人其实非常累,因为亲戚住在湾区,每天来回开车3小时去和工人一起干活(不盯着人家就会偷懒拖延时间)。因为房子多,总有房子需要整理。所以开始是天天要去,5年后吧也是一礼拜要去几次处理不同的房子(你外包出去是轻松,但是也没钱赚了,而且别人可不会对你房子有多么上心)。十年不到下来吧开废两辆半的车(3年跑十几万英里)。说实话,赚钱可能比正常上班还累,唯一得好处就是稳定性要超过上班,起码不用看老板脸色没有任务压力之类。
真正靠房子赚钱得人都是二十年前或者更早,在大城市比如洛杉矶买了很多地,然后盖成公寓,一块地能盖出5,6家,然后弄上3-4块地这样出租。第一利润高,第二不用跑很远第三房客素质会好很多。但这条路现在根本走不了,位置不算好得能盖apt的地都是4-5百万起,你算算得多少年才能回本。
这么辛苦你家亲戚其实应该搬去Stockton住的……
想问现在Stockton的房子啥价钱,还有正现金流的房子吗
穷地方,又危险,怎么说也不可能放弃安全地方去那里住的。就像楼上说过的,别看十几万美元的房子多好,现金流肯定是正。真投资了你就知道风险在哪里了。现在那地方没便宜房子了,都涨回去了。
话说我帮忙去刷漆时,还遇到过枪杀案。前一天晚上有人在我刷漆那个房子附近的地方对某个房子开枪,打死一个6岁小男孩。第二天我去接着刷漆时看到警察封路,在调查。这算是我离凶杀案最近的一次了。
也是,而且看看每天580早上上班的车流,也估计得到Tracy和Stockton住了多少人了
感谢分享! 房地产真的是很local的东西,即使同一个地方不同zip code、甚至同一个zip code不同街道,情况都大不一样。Location,location,location。
跟股市一样,希望大家进入房地产市场的时候,多做功课。房地产市场有风险,入市需谨慎。
加三个远程投资的失败案例。不是非常清楚细节。
1.拉斯维加斯酒店投资。当时听讲座说是投资酒店,然后每年可以免费去度假2周。剩下的交给管理公司“出租”。我觉得就是类似于酒店房间,产权归你你每年可以免费住两周,剩下的和一般酒店房间一样给客人住。收益除去管理费就是你的。
结果:根本就是巨坑,根本没那么高入住率导致没啥收益。据我亲戚说,基本就是花钱买了个有人管理的度假屋,还得提前大半年预约的。前些年每年看他们都去住,这些年没去了,我猜可能亏本卖掉了。
2. 德州的房子。同样价钱在湾区只能买个厕所,但是德州可以买超大的海景房。结果呢,租不出高价收益太低,然后房子一有什么问题你还没便宜方法解决。(飞过去就是成本超过收益了)还有自然灾害在那里。有一年房子被冰雹砸了,亏死过去。后来也是亏本出售。
3.西雅图不远处一个小海港城市,该城市第二好的房子。一面朝大海一面朝雪山,1.2英亩,客厅能让小孩踢足球。一样是湾区厕所价。但是小城市租不出去,太便宜你自己都觉得亏,而且回本无望。(真的是湾区一间客卧的价格可以租一套3车库5b7b?的房子)。熬了10年今年准备亏本卖了。对了,这十年房价没动过也一直卖不掉。
个人感觉房产的随机性不亚于股市
一个月两个月收不到房租相当于股市一次回调