芝加哥Multifamily房产

楼主之前挖过几个关于芝加哥的坑

一晃来芝加哥半年多了 对这个城市有了更深刻的了解 所以专门开一个帖子 讨论芝加哥的multifamily房产 (不讨论郊区 就是市里的multifamily和各种投资房)

楼主之前买了一个6 flat - 6个单元 目前经营的很不错 每个月还完贷款正现金流 而且半年已经涨了30多万了 最近加息 但感觉芝加哥的multifamily的市场丝毫没有收到影响 经纪说最近现金买房的人反而多了很多

芝加哥人口过去十年增长的不错 从268万增加到274万人 黑人大幅减少 老墨华裔大幅增加 到处都在建新的apartment和高楼大厦 经纪说基本上租房供不应求 list一个走一个 买房的话sfh减慢了 之前涨太多 但multifamily还在涨

我最近准备入手下一套了 看了不少房 感觉城市发展的很快 欢迎大家来讨论投资

犯罪的问题已经被妖魔化了 真正来芝加哥生活过的人(超过1个月)我觉得都会理解这个城市的样貌 但也许是爱屋及乌吧 毕竟自己真金白银投到中部了 肯定觉得这里什么都好 哈哈哈

anyway,我比较看好 uptown, north center, avondale, logan square, west town, irving park这几个地方 南边的woodlawn应该也有一波发展 欢迎讨论

我一般都是跟这个网站观察城市的发展动向 https://chicagoyimby.com/

如果大家有任何关于芝加哥的real estate的问题 也都欢迎留言讨论 我会尽力根据我的知识回答

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这是个很好地例子 看看在芝加哥赚钱有多容易 Part 1: Christian & Gavin | Multi-Family Investing in Chicago - YouTube 其实unit越多 你的现金流越大 支出越少

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不知道楼主的利率是怎么样的?我记得商业贷款一般是libor加一个固定的premium,不知道楼主的现金流有没有被加息影响。另外想问问楼主你一般怎么办哪里有multifamily出售?

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我是用的 3 yr fix rate balloon的loan 按25年amortize 利率4.25% 没有受加息影响 三年后refinance看看影响大不大吧

4个unit以下的算residential 在redfin和zillow上都可以找 4个unit以上的我都是在loopnet.com上看

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他跟这个朋友一起运营这个投资房,还住在一起 :xieyan:

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谢谢楼主。我觉得multifamily自己能管很不错,但是如果不在本地,要委托外人的话就很麻烦,成本就上去了。

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感觉sfh增值更好,multifamily cashflow更好
condo什么都不好

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楼主的正现金流是扣除PITI之后的么?
commercial RE的话,downpayment是25%么?
谢谢解答。
我自己的portfolio在德州,之前因为人口趋势早早地排除了Chicago作为投资地点。

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piti是什么 我就是扣去所有的expense
我现在这个lender可以20%

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一直觉得芝加哥好,负面消息全是出自芝加哥大学的事件

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个人看法:

  1. 聘用Property manager的话,相当于用fixed cost解决了一堆繁琐的operation:很少有landlord enjoy和tenant打交道的。同时也转移一部分risk/liability。
  2. property manager能帮investor scale up,portfolio大了靠自己是管不过来的。
  3. operational task外包出去的话,investor有更多的时间focus在high return task上。
  4. property manager要付费,这样促使investor找deal的时候更加picky一些,从而在将来有更多选择的余地
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PITI=principal interest tax insurance。
你的loan是基于房子本身的cashflow还是基于你本人的credit呢?20% downpayment还是蛮低的,方不方便私信分享一下lender联系方式?

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这几个都火很久了,lz决定买哪了吗?

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还是房子本身的cashflow 但是loan是recourse的 也查了我的credit
我用的american metro bank 还有cathy bank也不错 都是小银行 中国人开的应该是

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还没 第一个是买的uptown的 目前倾向于west town靠西一点的地方 但也在看其他的

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你动手能力强,avondale, logan square这两个挺适合的,west town有点贵

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6个unit还用recourse loan有风险的啊。。。而且3yr balloon好短啊,不过rate还不错
我现在duplex都用non recourse commercial loan了 :sweat_smile:

crime的问题哪里都有我也不care,但人口净流出也是事实,宏观看还是有影响的

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主要是h1b 好多lender都不给借 很多最少要求绿卡
芝加哥的人口过去10年是净增加的 伊利诺伊州的人口是净流出的

人口部分

我记得你也是做multifamily的但不记得在哪个地方了 您是在哪儿啊

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芝加哥长期是真不行,除了治安恶化,还有pension crisis 和垃圾政府 :upside_down_face:

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赞能折腾的h1b!!!不过我的commercial lender好像没有问过绿卡?我也是等ld有了h4 ead才能开llc借commercial loan,以前也一直是residential,可能llc才是h1b过不去的砍

和人口相关的是job,和job相关的是经济和经济的多样性,这么大的metro,做multifamily不会差的,机会肯定不少

我在MA,觉得经济多样性很关键,以前没想到医疗和教育对房地产的有那么大的动力,我的一个highend rental下周约了两个娃要来上私校的foreign大佬的showing。。。医疗也是,现在所有的房客基本一半学生一半travel nurse和各种medical professional。。。。