在这个网站上可以输入几个假设然后看 amortization table：
我假设同样买$1.25M的房子 20%首付 因此借银行$1M整。
首先是3%利率的结果：
然后是6利率的结果：
可见，在3%利率时，一开始的利息占比是59.3%；而6%利率时，一开始的利息占比居然高达83.3%！3%利率时每月还的本金比6%时多了不少。高利率时期开头几年几乎都是给银行打工，我终于明白这句老话的含义了。
这个 amortization table 我以前没仔细对比过，真是不看不知道一看吓一跳！
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无论利息还是本金都是你欠的
区分利息还是本金并没有什么意义
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你观察到的没错，
但是你这个假设未必是真实的senario：对于首套自住房，往往大家是按自己收入直接拉满借贷能力来买的。
这种时候往往是根据salary从而确定了每个月的payment，再来反推借贷总额从而确定能买的房子的总价。
（不得不为低息周期抢了房子的羡慕一把）
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你不也抢了吗 
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不够低
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还是有差别的 假设过3年利息降了你去refi 本金就是房子equity了 但是这3年间付的利息真的就是花掉了拿不回来了
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低息周期房子也贵啊
高息周期->低息周期：房子升值，贷款可以refi成低息
低息周期->高息周期：房子贬值，贷款还是要还那么多……
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去年还有2%以下的利率呢 楼主再算算
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只要贷款总额和利率确定了，每个月还款额就确定了。
还款额中的任意一块钱，你管它叫“利息”还是“本金”，都不影响任意时刻的贷款余额。
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利息那是肉包子打狗，有去无回
本金那是equity，迟早可以cashout refi套出来
refi之前给的利息你倒给我说说你咋弄回来？谁保证房子一定升值大于你交的利息？
贬值不贬值，只要房子交易一close，其实市场价格跟你就没多大关系了……跟国债一样，管你收益率巨浪滔天，我每个月该收的利息还是不变。
房子最大的好处就是只要你不手欠去天天看Zillow/redfin，你是可以装死装聋装一辈子的。房贷月供基本上约等于交给自己的房租租金——而且自带租金管制。
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当然影响了 你pay off的时候都是算剩下的principal 不会算利息的。
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不考虑refi的么
同一个房子，你愿意在它市值高利息低的时候买，还是愿意在它市值低利息高的时候买？（假设30年的贷款总额一样，利息高的时候，你多出银行利息，利息低的时候，你多出本金买房子的equity。）
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这是个无意义的假设
你去哪找同一个房子能前后脚正好交易两次的。
不过如果在一个蓬勃的都市区，我肯定考虑市值高利息低的时候——毕竟拉长来看，持有成本越低越有机会致富。
不要把事情想复杂——买房子最大的成本就是你的房贷利息；房贷利息就是你用钱的成本。没有谁做生意是希望自己成本更高的。
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如果持续市值低利息高也不好，假如市值低利息高持续一年就降息refi就没问题，但是如果高利息持续30年就没意义了。
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对的，只有高息持续30年，两者成本才一样，只要降息，后者的成本就比前者低了。
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那持续29年呢？
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只赚了1年，可能有点少。
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哪里赚了
可能你假设的是 市值低利息高 和 市值高利息低 两种情况下月供一样多，但是其实不太现实
这已经是房价跟利率挂钩的假设下最合理的假设了
否则你说房价穿越牛熊永远上涨，那比无良agent话术还夸张了