论坛上总有些奇怪的思潮，认为买房的时候，agent就是一个不需要存在的物种；问题是对于agent恨的牙痒痒的，也没见谁真的把自己买房的经验拿到版上来分享。眼见近期利率上涨、房价趋稳，感觉是时候把我自己的一点观察拿出来做个总结——不求指导任何人，只求做个记录。
- 看房不买房
这个看法我之前在论坛上就曾经说过；简单来说就是在正式进场（下offer）之前，你应该在自己准备买的区域里狠狠地看一遍房子。什么算狠狠？个人觉得以100个open house为标准。没看到100个房，不要去想买房这个事情。这个阶段只要是你想买的区域，不管房型，只要是房子，你就应该去看。
这个时候做的事情：
看社区：Condo/townhouse/SFH基本上算是三个买房阶级，通常来讲类似的户内面积下，房子的总价是越来越高。但是尽管如此，我觉得，既然是未来自己要住的区域，那么买condo的应该知道自己附近的SFH都什么德行、买SFH的需要知道隔壁Condo什么德行——同时或许你能发现在自己budget内能从Condo/TH跳上SFH的机会。
看房型：通常来讲同一片区域，开发的时间会比较的相近，也通常有可能是同一个builder；通过看房，能够对这个区域的房子有个大概的了解，常见的户型总能看到一两次。这个对后面真正下手很有帮助。
摸清自己的需求：因为看过这么多房子之后，很大概率你会对自己之前很模糊的需求有更深的理解——比如对lot size的要求（喜欢/讨厌打理院子），比如对厕所大小的要求，比如对于TH是两层还是三层的要求（因为爬楼很蛋疼）。
不要觉得100套房很多。每周四下午上zillow/redfin，按自己圈定的区域把新上的openhouse全记下来，用google map排个顺序一个一个看过去。相信我，通常每周花一个下午，你就能看10套open house，100套房子也不过是三个月左右就能实现。
- 你最应该找的是贷款经纪而不是地产经纪
很多人总觉得要买房，首先要找个好经纪。我的看法是，经纪最大的角色就是促成交易，而不是帮你选中房子。选房子是你自己的事情，经纪只是一个参谋。如果你不知道自己喜欢什么房子，很简单，继续去看open house，多看，总会看出一点名堂。很多经纪确实会带你去看房子，但是好与不好，其实你心中的那个标尺永远只在你的心里。
而如何在自己能够承受的范围内找到最好的房子，那么这个时候其实最重要的就是知道自己的购买力了。这个角色，其实正是房屋贷款经纪的角色。贷款经纪能够根据你的基本情况（收入&信用分数）和当下的利率，确定你的贷款总额。
（本文写于2022年10月）
为什么房贷利率上涨会导致房价下跌？
因为大部分人买房都是靠房贷，而确定贷款的总额基本上就是直接与你的薪资收入挂钩——此处排除RSU等一众股票的影响，换句话说，你每个月进checking account多少钱，就决定了你每个月最多能还多少贷款；而还款上限再加上现在的贷款利率，就决定了你最多能借多少钱。利率上涨导致了借钱成本的提高，每个月的还款额不变（假设不加薪）的情况下，能借的钱自然就少了。而当大部分人借钱能力都下降的时候，自然房价就要往下跌。
你的贷款经纪如果熟练的话，应该能根据你的情况选择一个最适合你的贷款方案——30年fix/ARM？20%首付还是更低的首付？等等。
当你根据贷款经纪的要求准备好你的各种证明之后，贷款经纪就会给你一个pre-approval letter；这个时候你就可以找个地产经纪陪着你去下offer了。
- 准备入场
等到买房的时候，应该你已经对这个社区有了比较明确的了解了。这个时候就应该只盯着自己有兴趣的openhouse来看，为的是避免干扰，不要被不需要的户型影响了自己的注意力。
既然你已经有了pre-approval letter，那么你就应该和自己的地产经纪一起开始看房准备下offer了。我的观点是，你的经纪应该陪你看5-10套与你目标类似的房子，这个过程里你应该听听地产经纪的意见，把自己前面看房时候累积的观察做个“查漏补缺”——毕竟经纪在这个市场摸爬滚打多年，总归还是会比我们理解的深入一些。
同时，这个阶段应该开始让agent带着读disclosure/inspection report等一众文件，这些文件里的内容很多时候颇为繁杂，但又包含了很多颇为重要的内容。魔鬼总在细节里，这些文本对于你深入了解这个社区有很大的帮助。
同时也应该开始注意最近三个月目标区域的成交价。成交价是你下offer的时候最好的参考。同区域同面积同户型的房子，总归价钱会落在一个近似的区间（5万左右的波动属于正常）。
- 开始抢房
这个时候谨记上面我说的，基于自己购买力和目标区域&房型，每周三-五紧盯新上的open house，周末认真看房，然后安排weekday下offer，通常来说如果前期的工作做的扎实，水到渠成，我相信你会很快买到自己心仪的房子。
- 地产经纪的重要性
地产经纪的根本是帮助你促成交易，换句话说，没有接生婆产妇更痛苦。作为买家，自己必须要有清晰明确的想法，知道自己想买的是什么房子。对于大部分人来讲，一辈子买房恐怕很难超过5次，这个时候，地产经纪常年参与到房子的买卖之中，总会比第一次买房的买家有更多的经验，这些经验是有价值的。
就写这么多吧，欢迎大家提出自己的理解和看法。
