TL;DR 是你們最喜歡的虧錢的故事。
三千字長文，沒耐心的可以只看粗斜體字重點。
本文分享在德州買房的經驗和教訓，一來給自己留個紀錄，二來讓有心買房的朋友參考，三來覺得這麼笨沒參考價值的，能搏君一笑也就值了。有在關注的的可能記得我說過賣掉了就發這篇的，還發過幾篇關於經紀和維修的帖子，雖說不知道你們為甚麼要關注我，變態嗎，跟蹤狂嗎。
2022年3月，德州達拉斯。當時剛從疫情復甦的房地產市場熾熱，亞洲和歐洲的朋友們也相繼買房，加上家長催促（不外乎交租等於為別人供款、老了睡大街之類），三重誘因之下，在Zillow找到一私人經紀，看了十間房子左右，出價買下去了。VA loan，零首付，月供包含保險及稅項約佔稅前收入的25%。
重點一：當時嚴重偏向賣家市場，買得到說明出價偏高，並非物有所值。
房子離機場十分鐘車程，位於比較成熟的住宅區，成熟到九成以上的房子都建於1960年代。當時並不覺得有甚麼問題，大家都能住，為甚麼我不能。加上成交前有聘請過驗房師做過檢查，也沒找出甚麼大問題。賣家是house flipper，內部整修得漂漂亮亮，但誰知道他們買的時候房子是甚麼狀態，只有當東西開始壞掉時才會知道。
重點二：house flipper的專長不是維修，是掩飾。從他們手上買房要三思。
以下北德州地理課：
一、土質重黏土，乾燥和吸水後的體積變化很大，導致該區的房子很多都有地基問題，甚至十年不到的新房子就要修地基；
二、夏天很熱，連續三個月天天超過40°C是等閒事，而且乾旱，除了植被維護困難，黏土收縮下沉也會導致房子輕微變形，牆壁開裂，甚至壓壞地基下的水管，漏水導致黏土膨脹，惡性循環；
三、因為實在太熱，冰雹下起來也很猛（問為甚麼夏天下冰雹的，你的地理老師很傷心），打壞房頂，走保險，修房頂，保險加價，明年再重覆；
四、冬天卻又出乎意料的冷，2021年德州的暴風雪還記得吧？問題是德州的房子設計並不像北方那麼注重保暖和防結冰，結果很諷刺，水管結冰爆掉的事反而在南方多發。
重點三：foundation repair warranty等於空頭支票，找施工方出來檢查，肯定會說正常熱脹冷縮等一百個借口，總之不會兌現warranty。
重點四：contractor一定不要先付全款，小項目頭期款頂多只收一半，地基房頂等大工程只收一到兩成，甚至有一元不收，驗收後才付全款的。要是有人告訴你走保險要先付全款、然後他會向保險公司提請差價的，都是騙子。
然後講一些房子本身的問題：
一、房子在該區算比較大，單層近1600平方呎，那是因為擴建了。擴建部分的地基和原本的地基不能很好地銜接，導致接駁的部分牆身浮動大，永遠在開裂。結構上雖安全，但肯定不美觀，不停地修也費時失事；
二、雖說經過house flipper各種掩飾，房子舊始終是事實，三天兩頭這裡漏水那裡壞抽氣扇的，雖說自認動手能力強，一些水電燃氣之類的始終只能請專業人士解決。
三、草地維護麻煩，承上所述，夏天又熱又乾，若然捨不得付個幾百元水費，草坪會乾得比薯片更脆。然而春秋雨季卻相反，瘋長到幾乎每星期都得割草。有小孩的建議以吸收維生素D之名把你的小孩推出去割草曬太陽。乾掉行不行？行，醜而已，醜就掉價。任由它瘋長不管行不行？行，市政府來幫你割，割完收個十倍市價。
重點五：房子建得大，很好，但以擴建方式增大容易出問題。
重點六：房子有問題，先找house inspector或者structural engineer，拿著報告找contractor。不然contractor只會唬你這房子今天不修明天就倒。
接著講講人和社區的因素。社區整體上還是很滿意的，安靜，犯罪率低，空間大，就是市政府不太行。水費加垃圾費每月最低消費七十多元，夏天澆水澆成幾百元。垃圾一星期收兩次，有一段時間說沒錢了，改成每星期一次，夏天那個酸爽的味道……後來被罵得太慘，就改回兩次了，當然帳單也加價了。
話說房屋成交是公開信息，全世界都知道你新居入伙。所以剛搬進來的幾個月，不停收到各種廣告信，讓你買東西的還算正派，但要小心house warranty extension、homestead exemption等信件，前者就是詐騙，後者自己網上辦理就行，不花錢。
除了廣告信外，還有各種按門鈴推銷的，請走就行。你要是聽他們說，你就是白花時間的傻子，要是簽了甚麼東西，你就是花了時間還花錢的傻子。真要買甚麼東西，網上肯定有更好更便宜的選擇。簽了三年ADT，根本沒用，不能搬遷，還得花錢取消。另外還簽過安裝太陽能板，萬幸被Reddit網友罵醒，臨崖勒馬取消了。
重點七：Don’t buy anything on your porch.
總之在上述各種問題夾擊下，心開始累了。一來這麼大的房子一個人打理這所有東西太花心力、太花時間了，打掃著從來沒用過的空間，割著沒踩上多少次的草，自己能修的東西也有限；二來財政上，除了每個月還款、還要請人維修、還要買工具材料、還有全屋中央空調和供暖簡直浪費，雖說還是負擔得來，但還是會想，花錢請個祖宗回來供著值得嗎？
這兩年來爬到屋頂下修過換氣扇和門鈴變壓器、挖到地基下修過漏水、換過屋頂飛掉的瓦片、上緊過車庫門彈簧、換過噴火花的吊扇、調過關不上的門、換過燃氣管、做過木工、填過灰泥、砍過樹、補過牆、塗過漆……數不清了。每項大小事，都令三千煩惱絲減少一點，等掉光後肯定就看破、悟道了，阿彌陀佛。
重點八：你以為你喜歡蒔花弄草、做小手工？當興趣變成責任時就不一樣了。
於是在2024年3月，面試了幾個經紀，最後和Redfin的經紀合作，把房子上架了。因為房子本身大，起始價格在這區算高的，但平均呎價略低。兩年來沒做太大整修，基本上就是兩年前house flipping後買入的樣子。經紀一開始自信滿滿，但經過兩次降價、三十次看房還沒有出價後，也開始鬆口了。來看房的回餽多數不是價格太高，就是不喜歡佈局。最後有現金買方出了價，想當然比目標價格低了不少，但去意已決，也就接受了。
重點九：平均呎價沒有總價格重要，買家預算就這麼多也沒辦法。
現在搬到同郡不同市某新建的高級公寓去了，漂漂亮亮的，有會所泳池健身室撞球桌咖啡機，感覺天天住酒店，東西壞了打個電話就有人修，不用割草除雪，垃圾天天上門收，火山爆發都不走我的保險。除了比還貸款便宜能儲點錢買VOO，最重要還是省心，兩䄂清風，說走就走，媽媽再也不用擔心房價下跌了……其實最擔心的還不是我自己。
問：為什麼不先做足調查，買了之後才來這麼多後悔？
答：you don’t know what you don’t know，有些東西不是做功課就能知道的。我要是有這麼全知全能肯定回餽大家幾隻財富密碼。
問：最後是賺了虧了？
答：虧了。除了房價之外，還虧了兩次的經紀佣金，還有德州高昂的房產稅，還有各種維修。
問：虧還賣？
答：有些東西比虧錢重要，比如心理健康，還有頭髮。
問：你是不是傻？
答：「我真傻，真的」by 祥林嫂。買的時候挺傻，賣的時候不是，算亡羊補牢。
問：說了那麼多的缺點，買房到底有沒有優點？
答：練樂器不用擔心吵到鄰居了，口琴玩命吹大聲，比嗩吶都響。
問：交租等於為別人供款 by我媽
答：不租私人房東就不算。
問：老了睡大街 by我媽
答：退伍軍人找家VA醫院借宿吃冷披薩死不了。
問：一個人太累不會找個LD？
答：說好不提這個……
問：未來會不會再考慮買房？
答：如果成家立室了，又找到塊好地的話，有點想建一間自己的dream house，浴廁分離的。
謝謝收看。以下開放提問，有問不必然答。
