投资房是否应该付清

理财 房地产
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小弟有个投资房目前还有290k贷款 之前是自住房ARM 因为理财失误搬走的时候忘了refi成低利率的30年 导致现在arm利率奇高 7.75% 每个月到手的房租是2500左右 所以什么都不做的话下一年的现金流是0，完全给银行打工 :cry:

目前考虑的选项是：

  1. 什么都不做，继续拿着国债，忍一年，明年开始利率会逐渐降低；pro是手里有流动性，con是钱都给银行利息了很不爽
  2. 卖掉290k的国债付清房贷，这样每个月的房租基本是纯收入（因为有房子折旧的税务优势）；pro是每个月有不少流水，con是损失流动性（剩下的emergency fund还有）而且听说将来再cash out的话利率会比市场价高，而且听说还要交税（不确定）
  3. 现在就refi ；咨询过发现利率是6.75%左右 但是cost还有几千块 所以加起来跟选项1好像差不多 :yaoming:

PS 工作稳定，不确定未来几年是否会置换更大的自住房；投资风格保守，只买DCA大盘（之前买的个股都亏惨了 :cry:）

想请教一下坛友的看法，查漏补缺！谢谢大家

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先refi呀，等利息降了继续refi啊。每半年就可以refi一次

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先refinance之后再re呗 现在利率5.7%左右

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不错了，湾区、大西雅图地区还一堆负现金流的投资房。 :troll: 所以你这个投资房除了租金部分，本身升值性强么？这也是个很大的因素。

然后就是利息、开销能deduct ordinary income么？实际等效利息多少？

290k * (7.75% - 6.75%) = 一年利息才2.9k，我觉得你还是等利率再下去时候再refi吧。目前市场都预期要降息，所以你refi cost好歹得低于短期省下的利息才行。

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投资房利息可以抵税，个人觉得还是别还了，持续refi

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感谢诸位大佬提供看法 找了个6.99 no cost的 决定refi了

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借楼问一下，这种no cost refinance 有什么隐藏的坑么？ 30年的loan，已经还了2年多。Refinance 之后又变成了新的30年-term。

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记得看过类似分析 结论就是只要现在省钱就值得做 因为你也不一定真的持有到天荒地老 万一哪天卖了呢 所以现在省的钱是真的

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感谢！zszs

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这种贷款额低的refi，no cost是不是就是把closing cost加在了利率里？

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应该是 我是把几个no cost的比了一下 挑了个最低的 反正都是no cost :yaoming:

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肯定是，羊毛出在羊身上。但在降息预期下，总比把这个cost真的做实成了sunk cost好，反正可以一直之后继续refi。反过来，如果预期利息平稳会持续好几年甚至目前处于加息预期环境里，那就变成交一次性refi cost把利息做低了可能更划算。

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投资房的利息可以抵消出租的income，除非你打算逃税。
你可以还一部分，这部分产生的利息差不多抵消掉出租的income剩余值（减掉房子本身depreciation之后），未来1-2年低息的时候再refinance。。

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大佬所言极是

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我也是这么理解的。那买投资房的时候可能直接做成no cost的贷款吗？我买的都得付closing cost。

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应该都可以谈 直接问问贷款agent有没有这个选项

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给我杠杆我能支起地球
LZ：不，我用手就行

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我选2，290k的treasury的利息不如7.75%的利息多吧，一个投资房+稳定w2也不需要啥liquidity，等明年rate cut了cashout refi然后再买一个:crossed_fingers:

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对的，投资方有贷款税务上有好处。早几年贷款的拿着3-4%的利率不知道多开心