大概明白你的意思了，利息比回报率高的时候确实不利于房产投资。实际算的时候最好还是用税后的算。全款买房收入要按照收入的边际税率（除非是professional），贷款利息可以抵扣。一进一出的话有可能还是值得的。可以把其他的cost，比如房产税、管理费、维修维护等都拿进来算一算。
还有一个点，我觉得你这个不是apple to apple comparison。假设你有1M现金，用200k贷款买房，剩下的800k，应该也要算一下利息或者收入。才能跟1M全款买房对等比较。不过全款你按照6.3%算买房回报率，如果是税后，很难有可以匹敌的了。
另一个思路就是，不一定人人都有1M现金，只能用200k先上车。或者是有1M现金的，可能愿意买4-5个房子，来拓展portfolio，尤其是现金流好的情况下。
最近利率又降了一点。30yrs 6.125% 换成5/1ARM 5.75 no cost 值吗
多少贷款， 0.35%， 5年省下 1.75%， 反正 no cost, 理论上有下降就可以做。 5年内利率上涨的话， 估计还得吐出来。
30年怎么能低到6.15%，没有买分的么？什么lender能搞到这种利率
最近听同事说5ARM BOA match了WF的5.25%然后再加上relationship bonus做到了5以下，我都震惊了
不是 半年内没法再refinance
正确 refinance这个是最坑的 其实你要算总利息支付 打个比方 你剩下的loan amount是10万 还剩10年 你把这个refinance 相当于 10万reset到30年 大概率是多付利息的 虽然月供肯定会下降了很多很多 所以要计算总利息的支付 节省了才能做 银行也是赚你这个钱
有cost吗
我觉得你可能还是没看明白楼主说的什么意思，只要no cost 利率低了，就可以无脑上
那肯定不是啊 你的利息还多了就不划算了 还的总利息越少越好
重点是这个
你如果想享受新的低的月供
这个是无法保证的 但是利息却是银行固定收的 风险很大
是的！所以楼主才会用月供不变的方式来解释。。。。
老早的事儿了，这是2023q3的利率。
600k左右，不多。3ARM还可以再降到5.625。楼下说WF和BOA都可以做到5.25，得去问问了
刚在rocket mortgage 贷款，6.125% first year， after that 7.125%。一年后指望refin
如果是30 year fix，是啥利率
应该是6.8-6.9%
哈哈哈 这种就是欺负美国人数学不好 以为降月供就是好事其实不然
就相当于贷款投资了嘛
房贷的利率可比margin loan利率低太多了，还没有强行平仓的风险
利率6%以下无脑VOO, 长线稳赚