没换过房子，想来谭里请教一下，希望大咖们不吝赐教。
准备买一套大一点的房子，凑了首付，但是短期之内不想搬过去。那是不是第二套房先做投资房贷款，等第一套房卖掉时再将第二套房转为自住房？
Note： 第一套房很便宜，卖掉收益没有50W，在里面住了三四年了
不是有什麼1031 exchange? 可能要專業的來解析了
投资房贷款利率高。。。就说第二套自住，要搬过去。
第一套出租
但是我两个月之内搬不过去…
搬不搬有人能知道么？
2 个赞
investment利率比primary residence高0.5-1%，primary residence满足5年内住满2年可以50万以内收益免税，1031不能用于primary residence，具体怎么操作你得根据自身情况仔细算算
2 个赞
自住当然是primary residence的贷款啊，一般要求30还是60天内搬进去。但很多时候要装修翻新，lender不会那么严格（只要是真的自住就行了，不会在60天的时候去家访你）
1 个赞
如果我把那个大的做成primary 我的首付就不够了
你的逻辑有点乱…第二套为啥要做投资房贷款？投资房的首付要求肯定比自住房高啊，而且以后贷款也转不成自住房，除非refi，那样rate又不好了
首先，第一套在手上的时候，只要第二套是自住目的，就能用自住房贷款，不用投资房贷款。
所以直接：
- 首付不够的话，第一套HELOC，拉现金出来加正常贷款到第二套。
- 首付够的话，就不用HELOC。
- 只要出售的时候，close前5年有2年自住，联邦就按自住房享受capital gain tax exemption。个人250k，夫妻500k。州的话根据所在地咨询当地专业人士。
- 旧房贷款如果占用DTI (debt to income)，咨询你的贷款公司，是否可以用departure rental把它从debt部分抹除。即，找人和你签订一份租约，租金收入部分低消你原来的贷款额度。
- 建议的咨询和购买流程顺序是。贷款经纪人确认预算 → HELOC(if needed, 45 days) → 经纪人确定合作代理细节 → 看房、选房、下offer → 进合同后shop interest rate → 成交新房 → 结合市场考虑是否卖旧房(这部手头松也可以前置)
3 个赞
非常感谢你的解释
1 个赞