卡皮巴拉
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背景：
18年湾区房市最火热的时候上车的一套南湾2b2b交通房Condo，1.1M左右入手，买完之后就一直在阴跌，如今FMV大概只有850K左右
当下如果卖房，扣除agent commission估计最终能剩800K左右。
最初贷款走的7/1 ARM，然而在20，21年期间大意了，错以为低利率环境会持续更久而没有去做refi，导致明年的ARM最初利率到期，利息也要开始显著地交更多。另外，这两年的通胀也导致HOA涨得很猛，对小区的房价更是雪上加霜。
还有一点考虑卖房的原因是今年relocate到东岸，之前有尝试出租房子收回一些成本，但考虑到之后明年开始月供大幅增加 + HOA继续提高抑制房价，加上出租房的mortgage interest不能抵Schedule A，只能抵Schedule E（报税时加上的depreciation，房产税和HOA各种开销，相当于抵不了任何的税）。而且现在卖房的话既没有tax gain也没有tax loss，因为计算tax loss的basis比现在的FMV还要低
于是手动用这个公式计算了一下这套房子每年的开销
Annual Cost = Property tax + HOA + Mortgage Interest + Insurance - Rent
2024年在20K左右（没有收全一年的房租）
2025年在10K左右 （假定全年都能收到rent，并且ARM的mortgage interest到Q3才会上调，所以总体的cost会比今年小一些）
2026年如果还不refi的话可能就要上24K
相当于25，26两年还要投入至少34K的纯开销在这个出租房上，更不用说管理出租房的时间成本，以及这些现金如果去投VOO的机会成本。还有考虑的一点是，从经济角度上来看，随着这两年通胀和就业乏力，感觉今后几年科技行业也很难再回到22年之前的就业市场了。考虑到这几个因素，更加觉得这个房子潜在升值空间很有限（100K以内，甚至可能继续跌），不如早卖早止损。
求谭友能帮忙看看这个账算大致得对吗？有没有什么遗漏的因素
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X135
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房产小白，想请教下为啥现在卖都没法享受tax loss 
计算tax loss的basis是怎么判定的，亏300k卖还不能claim loss有点无法理解
卡皮巴拉
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我看了曾经下过offer的几个Condo，现在的FMV都比当时卖的价格要低。我也很想知道为啥18年后就一直在跌 
卡皮巴拉
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Primary residence是不能claim tax loss的，rental property的tax loss和gain的计算方法又不一样
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2018是个小高点，就算湾区sfh也是疫情后2022才涨超过2018
Allen
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condo超过十年就不能碰了
sfh至少有地 老condo有啥啊
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kythe
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湾区大部分房子都很老。尤其是带好学区的，更是不太可能买到2000年后的新房。所以不可能全都兼顾。我有个朋友就是2018年买的palo的condo，因为坚信学区房最保值。
aaa
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NY人民：十年的condo算老？？？
不过湾区确实新建多，1.1M可能是有点贵了，之前同事买的600k的condo感觉住的还行，说是涨价不多但反正就当交房租总得有个地方住（此同事家不要娃）
fredl
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10年condo？
我家这边30年condo都当新房卖 
cpc
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只有投资房才能claim loss抵税，条件是有两年的投资房报税记录
感觉你的每条情形都和我的condo一摸一样，也是18年被坑接盘。再过一年多我的5/1 arm也要到期了。
税法上讲的话，我理解假如这个房子已经convert成投资房了的话，卖的时候所有累积的passsive loss是可以抵当年的W2 income的。投资房的base按照转成投资房的时候的market value来算。如果那个时候已经跌了，就是亏了吃肚子里，很惨。美国税法吃人 nnd 。
很难理解2018年买的房子还会跌，疫情期间大放水我的感觉房价都翻番了。
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