100W的贷款，6.5%的mortgage 30年后interests+principle一共能收到2.27M。
100W买30 year 国债，假设coupon rate is 5%，本息一共可以收到250W，还没有任何风险。
这样的情况下，为什么要把钱贷给消费者买房而不是买国债？？
放眼全世界，30固定利率mortgage好像只有美国才有，这是如何做到的？靠政府补贴fanime和freddie mac？
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30年房贷锚定的是10年期国债。
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可以解释一下为什么吗
mortgage对标的是10年国债，因为平均下来30年贷款不到10年就都还清了（房子卖掉，refinance）
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有很多因素，有一个比较好理解的原因是根据统计显示，大部分房贷一般7-10年就close了。
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而且前几年利息占大头儿。
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30年国债“流动性”比较差？
所以银行是觉得前7年主要收到这个利息，比较划算。那如果说消费者他真的就是一直还30年，银行他就是亏钱的
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重贷也算作close吗
一般来说refinance就是用新的贷款还掉前一个贷款，前一个贷款就被close了当然算做close。很少的情况下可以做rate adjustment这样可能只有一个mortgage。
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为啥你们这么有
refinance或者房子卖掉了啊，又不是真的还完了，楼上不是有老哥解释了。
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大哥，你这话说的是认真的吗？你是不是不知道一个东西叫金钱的时间价值？30年后的100万对于你来说和今时今日的100万是一样的？
这里给你提个醒，国债是在30年到期拿到100万，30年贷款在30年到期的时候，最后那一笔只有6000多块哦。
前面的朋友们，你们还真认真在回帖？
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我反而没看懂你的问题。
这里讨论的是银行花100万买us bond和放100万贷款的收益区别。没觉得楼上的讨论有什么问题。
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你猜，银行花100万买us bond，那100万什么时候兑现。
你再猜，放100万贷款，这100万又是何时兑现？
泥潭的理财水平不会真的那么差吧？股票做不好也就算了，连固收都搞不明白？
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从cash flow的角度来说，确实房贷的cash flow要好一些，房贷一个月本息是6320，每年的cash flow是75840，债券是5w一年，如何给这个cash flow定价来平衡风险的增加和总收益的减少？
你楼上那个哥说的是对的，买30年us bond本质上是买了一个30年杠杆的金融产品，虽然你可以提前卖，但是任何一个点的利率波动都会叠加30年的杠杆，实际上风险是比较大的，如果银行老实持有到期，那最多只能每年吃固定利息
而房贷则不一样，首先房贷有房子本身作抵押，其次房贷前期利息是大头，银行很容易拿回成本，除非遇到次贷危机那种整体市场都崩掉，否则风险小
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哪里总收益减少了啊？？？
每年的cash flow 差是2.5万啊。 你猜这2.5万每年投下去，按照年化5%，到30年末是多少钱？
再和你30年到期的100万比比？注意，不是2.5x30=75哦。
算出来吓你一跳哦， 这个差价就是风险补偿。
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100万贷款最终能收到227万你是指贷款人要付227么？这种一般是等额本息，每一期都在还本金，所以不是100万借了30年，每一期借的钱都在减少
100万国债就是实打实100万借给国家30年，所以结论是借的本金不同，自然收到的利息不同
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其实就是回本曲线的终端不一样。us bond的杠杆也可以在利率下降的时候带来收益。这个问题很适合画个收益曲线的图。