如何凑齐第二套房首付

理财 房地产
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小换大，需要准备第二套首付了，现金慢慢的凑齐了60%，研究了下发现有以下套现的方法凑齐剩下的40%，求论坛里大佬给些许建议

cashout

简单粗暴，卖股票凑首付，很多short-term gain都是年底转成long-term，万一10月看中了房子，卖了都是short-term gain还是挺可惜的

Cashout refinance

现有自住房cashout refinance, 利率相比现在涨了0.125%。总共也只能套现6w美元（LTV提高后利率会显著提高感觉不太划算），如果房屋估值不好，甚至可能达不到。

Pro:

  1. 直接30年锁定了低利率
  2. 之后现有自住房转投资房后，利息都可以抵税，所以按理当前的房子应该贷款越多越好，因为这可能是唯一一次机会从这套房套钱出来了

Con:

  1. close时间长，而且貌似6个月内如果购买了第二套自住房，是违规的，有风险？
  2. cashout的钱是不能抵税的，但转成投资房后可以，第二套购房时间未知，可能2个月后，可能半年后
  3. 上面提到的，存在估值不好折腾了半天其实贷不出多少钱的风险
  4. close后马上就要开始付利息，但却不一定马上能买房，钱也只能放银行，白付利息
  5. hard pull? 第二套房贷不知道对这种hard pull/新账户会不会很敏感

HELOC

在当前自住房上开HELOC，大概能贷出120k出来？当前利率可能比cashout refianance还低，看到有DP能到2.5%以下

Pro:

  1. 一次性贷出来多，而且开始借款才交利息，完全可以接受offer后开始借款，还了就不用继续交利息，非常flexible
  2. 前10年只需要付利息，后面才改成20/30 year付本金+利息
  3. 初始利率比较低
  4. 虽然增加了负债，但是因为前面只付利息，所以增加的DTI甚至可能低于cashout refinance

Con:

  1. 利率是浮动制的，美联储一加息肯定就跟着往上涨了，具体能涨到多少完全不可控，或许需要借款的时候利率就已经上去了？
  2. 有的银行可能有自己的方式计算HELOC负债？看到网上有人说直接算1%，所以120k就等于一个月负债1200，这种对接下来贷款就影响很大了
  3. 有年费（类似信用卡年费，大概100刀）
  4. 不知道是否可以用来购买自住房，因为HELOC本身就是从自住房里贷钱出来。

Margin Rate

看到论坛里有人提到schwab pledged asset line, 没这么多钱但可以把资产转去IBKR pro，margin rate 1.6%

Pro:

  1. 和HELOC一样非常灵活
  2. 利率是最低的只需要1.6%
  3. 不算负债，对第二套房没有任何影响

Con:

  1. 利率浮动制，加息后就会增长，肯定比HELOC还是要低很多，但高于cashout refinance也是非常可能的
  2. Margin call，现在资产大盘，个股均有，不太清楚具体能贷出多少是比较安全的，如果都是稳定大盘股，是不是贷出30%能避免去年三月这种大跌的Margin call
  3. 贷款额度没有HELOC大，但现在这个点才去上30%的杠杆心理感觉很虚
  4. 如果贷款期间有银行relational discount，就没法通过转股票来实现了（被绑定在IBKR了）
  5. 加息利息增加+股市大跌，股票卖不出去，利息显著增加
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我个人的顺序cashout refinance 》 heloc 》30% margin还开了portfolio margin的spy

永远不卖股票VOO

理由：
前两个不会被margin call
第一个不仅不会被call，还不加息

加杠杆投资，除非利率高于你的收益预期，否则利率是次要，安全是首要。

然后，你这种cashout去买新房的做法，我觉得cashout部分是可能可以抵税的。建议咨询专业人士。

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前提是你全部买了voo。我感觉lz不是。

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我还是会从风险的角度来算。
如果你有很多钱在股票并且不是voo那种的话，那可以卖掉一些买房。
如果你没有很多钱在股票的话或者全都是voo一类的话，那趁早cashout refinance，或者schwab pledged asset line。
schwab pledged asset line要注意一点，如果股票有雇主发的RSU，schwab pledged asset line可能不符合你们insider trading policy。

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cashout refinance主要就是担心搞了两个月，最后没贷出多少钱出来，而且六个月内购买自住房不知道新lender会不会觉得这是个Risk，或者之前的lender发现不是自住房了，要求payoff

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找贷款agent问，反正问问又没关系。就算hp也没什么大不了的。撸卡的早就一身hp了。

原则上是不行的。实操大部分人没事ymmv

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大部分都不是VOO，但也不是meme股，就是大科技啊FB，AMZN，MSFT，或者一些ARK热门股之类的比如SQ，ARKK基金也买了，但很多现在都是short-term，等到long-term卖就意味着要到年底才开始看房，就差这么几个月，short-term卖了感觉好亏啊 :disappointed_relieved:

万一股市年底大跌，到时候是卖呢，还是不卖呢 :joy:

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楼主你自己从上到下排的序就挺好

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这又是哪位大佬怕暴露真实资产情况所以开的小号么 :yanjing:

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这个估计你还是要自己算算。有些股票虽然有capital gain，不过一共也才买了几个月，找找gain很少的lot卖掉也没多少tax。ARKK持有几个月的话说不定现在还有点loss。
卖掉以后差一点点的话schwab借一点补上就好了，首付的40%的话东拼西凑一下可能就够了。
上面这个的前提是你想降低股市exposure，如果你想维持的话就cashout refinance。

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看大佬貌似需要1m才能在schwab pledged asset line match到低利率，远没到这个级别

RSU为啥会影响schwab pledged asset line，这个钱借出来了不是要求股票一直在账户里么

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不开小号又要被你们骂凡 :chigua:

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利率好像可以谈，不过我没谈过所以也不清楚。

有些公司是不让pledge自己公司股票的，你可以问问。
我猜测主要原因是如果你pledge了公司股票，然后你们公司股票大跌了，这个时候schwab卖掉的话可能在你们的trading window之外。

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不是我 我没骂
nw$2.6m near fire的大佬都见过了.这还有啥好凡的

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卖第一套

:clown_face:

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你可以试试看一种叫gap mortgage / bridge loan的东西，一般是用在要买新的住所但是现有的住所还没有卖掉所以需要借短期本金先买下新房子的情况，就是先买新再卖旧的情况。不知道你这种买新不卖旧的能不能用。找一些loan broker谈一谈吧。

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