看多很多人说道trust 是为了 隐藏ownership和probate。 但是rental property增值税也会很吓人， 所以如果把自己房子放到LLC， 再把LLC全部给父母， 之后父母成立个irrevocable trust 来避免日后几十万增值税。 有人试过吗？
好处:
- 以后继承出租房子可以setup basis 到继承时候价格而不是原来购买价格。（例如自己50万买的房子，现在价值100万， 不弄的话就要交50万profit + 还depreciation （按照20% 也能省10万), 弄了就能把base弄到100万.
- 双重保障， llc和irr trust. （被告，离婚， etc.)
- rental income 扣除 mortgage (如果有贷款） 和 所有cost, 还有profit 可以父母使用，也可以自己(trustee （管理者）+ remainder beneficiary ) 取出来算distribution 避免FICA tax。
- IRR trust 只要超过look back period (~5 years) 就不会影响父母benefit.
- 实在想cash out 也能卖掉然后拿distribution, 主要损失应该是成立trust的fee.
坏处：
- 每年好像要多一点tax paper work，另外要把房子和个人分离（也是个好习惯）
- 房子take out loan 好像会麻烦点
- 一年内父母不能有事，不然就会被irs IRC 1014 (e) void。 还有要注意条例和避免为避税要主要目的 （最好请专业信托律所做）
- cost： 找律师楼One time setup cost of 5k to 10k+, 还有 annual paperwork fee 也要几百。
- 从自己15 million lifetime exemption 减掉 这1million的lifetime exemption.
另外不少人说要交什么trust管理费， 但是好像没这回事。 有人做过吗？ 这和寻常做法不同是等于把自己房子给父母来成立trust来避免增值税和法律风险。
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目前就查到这些，好像除了麻烦点 但是可以省好几十万。注意： 这是自己名下房子而不是父母名下房子。
mctt
3
这么绕2圈，确定不是有人想赚你
？
就算自己直接持有也可以。
你是trustee？那父母是beneficiary？你先把LLC送给父母，然后他们摇身一变又变回beneficiary吗？这个流程有点乱啊。
你有贷款的话，准备全还掉之后转吗？否则你银行能同意这么操作？先别说refi了。
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Zyy
4
有没有怎么把 nra 父母的房子 转到自己名下的 省税办法啊
肯定是自己亲生年迈父母 所以不会像赚我房子, one time lawyer fee， 自己同时是trustee (管理财产）+ remainder beneficiary
refinance 时候弄成LLC （按照商业贷款）。
good point. 考虑是rental property， 已注明。
mctt
10
我意思是有哪个律师想赚你
至于你这个操作的话。先送给父母，再开个trust送回来，这个交易经济实质不够solid吧。你这个目标就是想转一圈回来绕过capital gain是吧？
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没有律师找我， 自己以前一直听说过弄trust, 今天无聊就gemini了下。
对，房子涨了50多万 加上 还depreciation 。 以后卖掉的话， 要交好几十万. 主要可以给父母一个保障， 同时也和个人财产分开避免离婚，别人告我之类的烦恼。
在考虑去找律所问问， 不过觉得坛友不少有出租物业， 应该以后也要考虑这增值税。 就想问问看有人试过吗？ 有什么遗漏，补充
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mctt
13
你这个操作IRS非常熟悉。跟股票送给海外父母，然后让他们送回来一个性质。foreign trust compliance特别复杂的申报要求足以爆出你所有的操作，然后看一眼就知道economical substance是不存在了。
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是的 坏处3 （1014 e ）好像就是针对这点， 不过好像要1年内出事才会void 或者触犯 transaction test。但是 房产在llc名下然后按照gift 全给父母，基本上就是属于我gift给父母的养老保障。好像说如果继承权给其他人（孙子）就最稳。 另外时间也很关键，所以要提前长期规划。 最坏情况被void 掉， 损失的是trust fee 但是也不算损失，毕竟提供了财产保护
对的就是transaction test。最坏情况被void 掉， 损失的是trust fee 但是也不算损失，毕竟提供了财产保护。 这只是额外的benefit 增值税。 主要还是给他们一个保障， 另外好像说如果trust添加他们的居住权到过世， 或者自己住一部分就更稳了
mctt
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你同时是trustee和beneficiary，能决定自己怎么操作这个钱，怎么分配的话，几乎没有隔离liability的功效。最后只有LLC本身的隔离租客风险的功能。
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父母还是income beneficiary， 我只是remainder beneficiary。 我只是帮忙打理
谢谢你的回复，很多都是straight to the point. 你是在这方面工作还是也有考虑过？
其实setup basis 只是额外福利， 主要还是想隔离财产 避免离婚一无所有， 其次给父母保障， 然后最后才发现这setup basis 额外benefit.