之前物理君开过一个讨论ibuyer的帖子，讨论挺热烈。恰好不久前zillow宣布暂停买房，看到网上各种分析原因的，就打算从zillow公开数据入手自己分析看看。
先简单介绍一下，目前zillow虽然不买房子，但仍然在卖房子。在他们网站上一共按地区划分为25个市场。因为实在很难区分大LA地区和riverside在他们地图上，所以这次把这两个地区合并为LA一个市场，所以总共就是24个市场。拿到的数据包括在每个市场zillow自己在售房屋的数量，最长一套房子挂牌时间，最长一套房子买价和目前的卖价，最长一套房子按目前卖价的gain/loss，以及在各个市场中zillow目前出售房屋的最高价和最低价。之所以选择挂牌最久房屋入手是因为ibuyer行业一般都追求现金流，所以如果房屋挂牌以后卖不出去就会降价，一直不停降价直到卖出为止。所以这个最长挂牌房屋信息应该对房地产市场或者ibuyer有一定的指向性。因为我只对湾区和austin还有Dallas的房产有研究，所以也欢迎大家一起讨论。
- Atlanta
inventory 320
longest days 125
purchase 396,200.00
sales 399,900.00
net 3,700.00
% 0.93%
highest 59,900.00
lowest 152,900.00
Atlanta在售房屋30-40W左右居多，这算当地的主流市场吗？另外320的在售房屋数量也是所有市场最多的。
- Austin
inventory 120
longest days 76
purchase？
sales 539,900
net ？
highest 624,900
lowest 249,900
这是我唯一没搞到买价的市场，德州就比较特殊。不过这个房子降价了很多轮，目测大概率zillow会亏钱。
- Charlotte
inventory 88
longest days 153
purchase 356,200
sales 349,900
net -6,300
% -1.77%
highest 649,900
lowest 213,000
Charlotte市场一直是我很感兴趣的，传说中加州人去德州买房，德州人卖了房子然后去北卡买房请问是真的吗？
- Cincinnati
inventory 118
longest days 135
purchase 255,600
sales 249,900
net -5,700
% -2.23%
highest 436,900
lowest 134,900
看起来Cincinnati的房子20-30W居多，感觉很适合作为投资房，就是不知道租金状况如何？有熟悉的能分享一下吗？
- Colorado Springs
inventory 47
longest days 90
purchase 510,900
sales 479,200
net -31,700
% -6.20%
highest 699,900
lowest 299,000
不很熟悉的市场，是那个滑雪胜地吗？不过CO的房子跌的挺多，后面的Denver也是，有CO的朋友吗？
- Dallas
inventory 187
longest days 118
purchase 435,552
sales 449,900
net -14,348
% 3.29%
highest 554,900
lowest 249,000
DFW还是热门。这从库存数量和最久一套挂牌屋还有很大的获利空间都能看出来。我大约是18年第一次在DFW接触的open door，那时候就觉得很神奇。现在看来DFW应该是ibuyer行业的必争之地。可惜当初没有上车。不过现在DFW仍然在人口流入，估计还能热门很久。
- Denver
inventory 130
longest days 97
purchase 570,363
sales 519,900
net -50,463
% -8.,85%
highest 768,900
lowest 199,900
又一个CO看起来亏钱的市场。考虑到马上到年底的淡季，估计接下来也不会好转。CO的房市真的要崩盘吗？
- Fort Collins
inventory 22
longest days 38
purchase 537,943
sales 499,900
net -38,403
% -7.07%
highest 656,200
lowest 236,900
还是CO，到底CO的房市最近发生了啥？还是说入冬以后CO的房市数据都这样？看起来zillow在整个CO都在亏钱。考虑到挂牌最久的 房子才上市38天就亏了7.07%，接下来亏损扩大会是必然的。zillow买房的时候不做市场调研的吗？
- Houston
inventory 150
longest days 128
purchase 359,229
sales 249,900
net -109,329
% -30.43%
highest 609,900
lowest -176,900
Houston的中餐水平在德州真的没的说，但是房地产投资就算了。除了涨幅近乎蠕动以外，还要担心洪水淹了房子。另外感觉像sugar land这种地方堵车以后也会是大问题。
- Jacksonville FL
inventory 118
longest days 139
purchase 321,400
sales 343,300
net 21,900
% 6.81%
highest 630,900
lowest 144,900
zillow在FL几个市场表现都不错，大部分都在获利。
- Las Vegas
inventory 89
longest days 103
purchase 367,500
sales 399,900
net 32,400
% 8.82%
highest 624,900
lowest 149,900
又是一个zillow表现不错的市场，不过应该也和Las Vegas整个大环境有关系。Vegas算是疫情以后全美房地产表现最好的几个市场之一，目前看来调整也没到来。
- Los Angles
inventory 221
longest days 125
purchase 553,600
sales 559,900
net 6,300
% 1.14%
highest 1,347,000
lowest 308,100
因为开头说到的原因，这里面包含了整个大洛杉矶地区的数据，所以可能没啥参考性。不过从最高1.3M的挂牌价来看，可以肯定zillow不涉及那面那些富人城市，毕竟1.3M可能也就是Irvine的入门价。这也是为啥没有ibuyer市场涉足湾区吧
- Miami
inventory 172
longest days 159
purchase 282,108
sales 310,000
net 27,892
% 9.89%
highest 685,900
lowest 130,500
Miami算是zillow在整个FL库存最多，也是表现最好的市场。后面还会提到FL另外两个市场，有熟悉FL房产的能就这四个市场给点投资房建议吗？
- Minneapolis
inventory 169
longest days 160
purchase 364,800
sales 319,900
net -44,900
% -12.31%
highest 529,900
lowest 131,900
又一个Denver？感觉只看数据比Denver还惨。为啥呢？
- Nashville
inventory 87
longest days 119
purchase 310,200
sales 349,900
net 39,700
% 12.80%
highest 712,200
lowest 210,000
如果以挂牌最久房屋数据来计算，Nashville算是zillow全美表现最好的地方。不知道是当地团队做的好还是TN的房地差市场确实火热。不过考虑到这个价格区间跨度如此之大， 不知道是否适合投资房布局。
- Orlando
inventory 149
longest days 209
purchase 120,000
sales 124,900
net 4,900
% 4.08%
highest 629,200
lowest 124,900
上市209天，降价N轮仍然能盈利，感觉很神奇。不过之前听一个agent说过，Orlando的房子基本就是为Disney服务的，所以考虑到已经结束以后的报复性消费，看起来也算是有投资机会。
- Phoenix
inventory 265
longest days 101
purchase 422,600
sales 389,900
net -32,700
% -7.74
highest 699,900
lowest 197,900
这其实是我最惊讶的时候。之前去Phoenix看过房子，虽然没上车但是对整个城市印象还挺好的。听relocate到当地的朋友说疫情以来房子涨了很多。265套的库存也是全美各市场中最多的，但为啥跌幅这样呢？是因为这一套特殊不足以反应真实情况还是phoenix的房产市场迎来了拐点？有当地的朋友说一下嘛？个人非常好奇。
- Portland
inventory 106
longest days 105
purchase 588,400
sales 494,900
net -93,5000
% -15.89%
highest 855,900
lowest 238,900
15-18年那阵感觉身边人想从湾区relocate首选OR，这两年反而声音小了很多。OR应该去了十几次感觉住起来还挺好的。不过这两年没怎么去过，听说当地当地闹得比弯曲MZ党还厉害。可能这算是表现不好的原因之一吧？另外之前加州人去了那么多已经把房价炒上天了，估计也没太多增长空间了吧。毕竟当地high tech的工作机会还是不算太多的。
- Raleigh
inventory 109
longest days 99
purchase 353,000
sales 349,900
net -3,100
% -0.88%
highest 682,400
lowest 206,600
这个是真不熟悉，还是请熟悉的小伙伴说说吧
- Sacramento
inventory 110
longest days 151
purchase 602,100
sales 545,800
net -56,300
% -9.35%
highest 859,900
lowest 244,900
数据包含了真个大萨地区，包括湾区人民投资很多的elk grove. 考虑到现在三块馒头地区正向现金流的房子也是越来越难找，看起来想买投资方的可以再等等，进了冬天只会越来越便宜。当然上市的房屋总量也会越来越少。
- San Antonio
inventory 59
longest days 110
purchase 404,124
sales 324,900
net -79,224
% -19.60%
highest 526,900
lowest 179,900
德州的房地产市场基本上现在就是北热南冷。我个人去圣城唯一的原因就是早几年看狗刺的比赛了。比起北面房价上天的AUSTIN,圣城的房价都没眼看。不过我倒是有个疑问，有没有小伙伴比较熟悉austin和圣城的城市规划的？austin和圣城以后会搞个类似两小时城市圈这种东西吗？感觉austin还是太小了，不可能容得下那么多hight tech。或者圣城会成为像SF这种做金融配套的，以后服务Austin？
- San Diego
inventory 90
longest days 137
purchase 1,103,700
sales 974,900
net -128,800
% -11.67
highest 1,048,900
lowest 399,900
之前记得论坛有人抱怨SD抢房太难的，最近呢？看了zillow很多在售的SD房源，感觉很多都亏了。
- Tampa
inventory 146
longest days 182
purchase 442,400
sales 389,900
net -52,500
% -11.87%
highest 589,900
lowest 139,900
Tampa是zillow在FL唯一亏钱的市场（以挂牌最久的房屋计算）。还是想请熟悉FL市场的朋友介绍一下zillow涉足的FL四个市场的比较。
- Tuscon
inventory 68
longest days 94
purchase 436,231
sales 369,900
net -66,331
% -15.21%
highest 494,900
lowest 184,900
另一个Zillow在AZ亏钱的市场。看起来AZ的房市真迎来拐点了吗？还是像很多北方城市那样这个时候市场数据都不一定准？
很感谢大家看到现在，这都是真爱（钱）啊。做一个小小的总结再码点个人想法吧.
以这次用的挂牌最久房屋数据来计算，zillow在总计24个市场中只有8个市场在盈利，以买卖价差来算平均每套房子获利18,892.50。而剩下的16个市场都在亏损，平均每套亏损为49,930.63. 虽然这个方法可能不太科学，但是考虑到zillow还需要支付持有房产时的property tax以及可能的improvement和maintenance费用，应该也能反映出一部分实际情况。并且在总共的24个市场中的大部分，zillow和open door都是竞争关系。考虑到大部分买价都会quote两家的价格则优，opendoor应该也不会好太多。后面我也会做opendoor的分析，也欢迎最近和opendoor打过交道的小伙伴说说感受。
个人的感觉：
- zillow暂停购房不是向他们自己说的单纯的库存太多，而是应该从数据中秀出了一些味道。再加上冬季属于房地产市场传统的淡季，这时候继续收房子很可能会出现房屋库存降价并且卖不出去还要付property tax的情况。所以这个决定应该不会在至少今年内改变。
- 从数据看已经有很多市场出现了拐头的现象，再加上瞎眼可见的明年加息周期，目前在大多数市场都不是买投资房的好时机。当然如果你买的是自住房请忽略本文。或者像DFW这种市场也可能不需要担心。
- 我个人觉得虽然ibuyer市场包装的很好，但是从数据看其实还是有很多问题。要么是估值模型的问题，要么是管理的问题。从数据来看其实利润率并不高，而且当房地产市场转向的时候风险巨大。实际运营时对cash flow要求很高。至少目前看市值和公司运营状况有偏差。
- zillow下周2出财报，opendoor是11月9号，应该能从财报当中得到更多的有用信息。或者我们现在就先布局点PUT碰碰运气？毕竟从这周财报来看就算财报达到预期，也有可能跌。而如果未来展望不好的都基本上是大跌。
这篇文章就算是抛砖引玉，希望大家都来讨论。最后的最后，论坛牛人众多，有没有大牛程序猿能帮我抓些自动数据比如每个市场的中位数，平均数，总购买价格以及目前总计挂牌价格,l类似这些，这样就能做更进一步的分析了。
凡是华人扎堆的地方，房价从来不会蠕动的，未来的Katy慢慢也会这样的（越来越多的人选择Katy就是因为Sugar Land的房子涨太多了）