Disclaimer：我不是专业会计师，以下只是个人的一些经验，具体情况请咨询会计师
人有两件事无法避免，死亡和税收。税收更是打工人逃不过的一道儿坎，特别对于硅谷高薪一族，边际税率动辄50%。在外人看来亮眼的工资，到手只有自己知道其中的难言之隐。辛辛苦苦一年下来，有接近半年都在给税务局作免费劳动力。
然而税法主要由富人制定，中间给富人留下了很多操作空间，房地产就是其中重要一个途径。
今天和大家分享一些通过房地产合法省税的途径
房子过去5年自住满2年，单身有25万刀的免税额，夫妻有50万刀免税额。不过近些来年税务局对于自住转投资打的补丁越来越多了
投资房的支出基本都可以用来抵税，包括维护、水电网、耗材、利息、房产税、short term rental license
为了投资房开车的里程也可以抵税，2022年下半年每个mile可以抵税 $0.625
为了投资房进行的旅行、食宿也可以抵税
投资房的折旧（depreciation ）也可以用来抵税，residential property可以按27.5年来折旧；commercial property可以按39年来折旧。虽然折旧在卖房子的时候要catch up，不过算抵税时是按short term capital gain的高税率计算，在catch up时按long term capital gain的低税率计算，中间的差额就是赚的
换投资房可以用1031 exchange，这样卖房子时就暂时不用交税了，而是把税基转移到下一栋房子
房子增值后可以做cash out refinance，这部分拿出来的钱不用交税，可以用来进一步投资或消费
税法还有一个终极漏洞，只要一直用1031 exchange和depreciation就可以一直省税，在房产所有人死亡的时候，税基自动变成当前的市场价格，也就是说之前的升值、depreciation一笔勾销，全部免税
5、6、7、8结合起来就可以一直避税一直爽到最后，还有钱花。大的前提是房地产市场长期是上升的
欢迎大佬加以补充
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8其实对丁克家族不是太友好，基本一方挂了另一方也活不久了
自住房涨满50w就卖掉换一套，缺点是再买的时候如果要保持同样的条件只能往上买，对首付和贷款的压力较大
投资房收入因为折旧基本不交税，年限到了用1031 exchange defer tax同时配合refinance，缺点是投资房利率较高，refinance后资金要有地方可去带来更高的收益
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有例外的，就是原配离婚/去世后，续娶的年轻30岁的配偶。
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问一下，第二点？那自住房的维护就不能算了？只能算投资房？
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自住房维护在你卖房时会体现，有保养肯定比没保养卖得高，但如果是保养在一般人看不到的地方例如地基，就YMMV了
对调后投资房后续的维护可以抵减租金收入，但是如果投资房3年转自住2年后卖出税务计算和自住房2年转投资房3年后卖出不一样，后者依然享受50w增值免税，前者只享受20W，即50w的2/5, IRS有法条可以自查
自住房就是各种坑，你可以看看itemized deduction里边都有哪些项目。property tax加州税不能超过10000，interest只能是75万刀贷款的部分，所有itermized deduction加起来要超过standard deduction才行。确实，最后卖房时才能体现出来
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之前论坛里讨论过的 你要看一下算法 怎么满足5年里住满2年 不是随便2年都行的
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确实，通常投资房利率要比自住贵个0.5%，不过投资房cash out的成本可能比其他融资成本要低。如果用于消费就不划算了
还有一个人问题：
可以， llc 没有任何改变，也没有任何用处（除了liability有变化）
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可以，但是在7上refinance时就会产生很多问题：
大部分lender并不会直接贷款给LLC，针对有经验的投资者，lender会这么做，但同时也要求个人担保。有一种操作是转到个人名下，然后refiance，再转到LLC名下，比较折腾
很多lender都不允许把房子转到LLC下边，理论上这些lender有accleration clause，在title发生重大变化 时可以要求你提前还款。但是根据很多人多年经验，lender会睁一只眼闭一只眼，因为提前收回贷款可能损失更为惨重。
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这些省税是得找会计师吗，turbo tax貌似没有这些技巧
时空空
2022 年7 月 27 日 01:13
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话说要把房子转给LLC应该找个律师操作？我房子的stock certificate(co-op)都不在我手里，怎么想都感觉操作不了啊
TurboTax个人名下投资房大部分还是有的，不过我个人觉得这些事情比较复杂，找个专业人士比较好
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建议找个律师吧，想省钱的话，youtube视频一大堆
SFH没有这种事情吗