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今天讲一下返贫三件套之一的房子，尤其是贷款的一点情况。大前提：湾区，自住房。
平时买东西都要货比三家，房贷这么大的支出，自然不能马虎。
Bank of America
As of 2025-10-24, jumbo loan refinance base rate (tier 1 credit score, LTV: 80%):
- 7/6 arm: 5.625%, with $13k credit
- 7/6 arm: 5.5%, with $8k credit
- 5/6 arm: 5.5%, with $10k credit
- 5/6 arm: 5.375%, with $6k credit
- 30 fix: 6%, with $12k credit
如果LTV比较低的话，利率还可以更低。closing cost大概4千？
BofA
- 优点：有diamond relationship加持的话，基本上可以做到利率最低（可以match其他家的quote）。在基准利率上面，直接减0.625%。
- 缺点：需要一定的时间来达到
。closing时间比较长。Merrill开户的话，非绿卡的话比较慢，一两个星期都是可能的。
拿需要同时满足以下三个条件：
- BofA preferred rewards member. 泥潭有帖子专门讲解。BoA Preferred Rewards 101 (基础知识+进度查询tracker+Timeline)
- Average daily balance for the past month >= $250k. 这个数据在每个月的第三、四个工作日更新（周末似乎也更新）。
- Total eligible assets in BofA (including Merrill) >= $1M when checking your status.
举个粗略的、可能不是十分严谨的例子：1月某号开户，1月15号转入50万，保持到月底。那么2月5号系统会算一下，得出1月份的日平均余额是25万左右（周末算不算，不清楚）。2月10号，你再转入50万，余额超过100万。那么如果你2月10号提交贷款申请，并且已经是preferred rewards member的话，就可以按照diamond来拿到更好的利率。如果锁定利率之后，还能继续转$250k的话，还可以再降低0.125%。
Wells Fargo
- 优点：
- 简单直接，每$250K可以减0.125%，$1M可以减0.5%。继续搬砖，可以减更多，但是减的幅度下降了。不需要提前搬砖。锁定利率之后，在closing的过程中搬砖就来得及。
- 3周可以close。
- 缺点
- 非绿卡身份的话，开wellstrade账号需要打电话
- wire需要预约去branch
Others
基本上所有的银行都有relationship discount。Citi、HSBC据说也是可以做到比较低的。但是我quote的时候，并没有拿到特别好的。还有一些银行，是要付完首付之后的钱来算relationship discount，比较坑，比如BMO，US Bank。
还有一大类我没有列，credit union。当时问了几个，没有能拿到很好的利率，就放弃了。欢迎了解更多情况的来讲讲。
Tips
- 有一些银行，比如PNC bank，拿preapproval letter的话，不需要hard pull。
- preapproval跟最后贷款的银行可以不一样。
- 贷款、refinance之前开卡问题不大。4月连开3张，8月份连开4张卡。注意信用卡账单余额不要太高即可。
更多房贷利率的DP，请参考
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向朵花
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其实你可以去问问华人broker，也许比你贴的利率优惠
当然可能贷款银行是小银行
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我猜像credit unions一样，是没有办法做relationship discount的吧。比如bofa的Dimond，现在可以做到5arm 4.75%甚至4.5%，我觉得一般的broker是做不到这么低的。当然啦，我只是猜测的。
向朵花
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对，broker一定不会让你去存钱啦
我的意思是，如果在不存钱的基础上，broker的利率应该会比你去直接问银行好，因为他们是做批发的
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听同事讲过高级玩法，在赌利率会持续下降的假设下，不追求最高利率，而是薅 lender credit。按 credit 最高的利率来，close 了就换下一家， 拿了 credit 就跑。折腾半年一年，薅个数万不是问题。
4 个赞
我就在broker下，通常conforming loan的利率会比较好。Jumbo的话还是要看大银行
nickli
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求教两个问题。
chase的banker告诉我，chase可以先rate match其他家，然后在match的基础上每搬砖250k，减0.125%，是真的么？
这些relationship discount需要钱在银行锁定一段时间么？
1 个赞
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真的。但是match一般是基本利率，不是别的家的折扣价。
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看银行。wells Fargo不需要。很多都是直接搬砖就行，不需要满足时间要求
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没错。所以在上面列的几个bofa给的利率里面，优先选credit最高的
做不到， 大额贷款每次refi 都会有一个比较大的credit score 降级，需要几个月才能缓过来拿到较好的利率
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10月降息前几天，10 year treasury降到4%以下，相应的房贷利率也下降了一些。但是12月降息不明朗，所以10 year上升到4.1%以上，贷款利率也升高了。
这个跟9月份的情况很像，都是降息前利率先下行 这一次不同的是，当时对10月降息的预期是明朗的。
所以对于还在观望做refinance的人来讲，可以重点关注一下12月降息前面一两个周的10 year走势。大概率还是会有一个局部低点的
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Wellsfargo 不错 deposit close之前到就行 可以直接用于down payment 或者close 之后转走
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对。wells Fargo还是挺简单直接的，利率不错，速度也很快。
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终于close了。
按照明年那个降息的速度，下一次refinance不知道要等多久了。连开三卡。信用分降了一大截
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