感觉美国很多地方更加积习难改
Depreciation recapture 只收 25% 。跟泥潭的大佬比應該便宜了。
吐出来的时候是long term cap gain啊
除非你现在边际税率还不到20%然后过几年突然飞黄腾达了
但大部分人有出租房的时候都是早就超过了20%边际税率，攒了几年前吧
不报的话不减少capitol gain。是强制性质的
卖的时候全部换成投资房就行
或者死掉也行。遗产从继承起重新计算。
三四百的质量堪忧，而且出错仍然是报税人的责任
撸卡就琐碎，当成游戏玩
出租房记账还是挺正常的
出租房报税有很多好处，比如你两个房子的mortgage加起来很容易超750k，出租房分开计算的话出租屋这部分就全部计入了。还有地税的$10k max也可以绕过去。
Cost basis是自己随便报的，但是要defensible in case of audit。所以买房到现在的所有hud1都得留着，因为全部的closing finance cost都应该算在里面再乘以建筑占比。然后大的upgrade和major restoration，比如换房顶，都可以算进去。换中央空调也可以算进去，一起depreciation。你自住多半就忘了。
出租以后，很大的depreciation item也可以直接expense掉，比如冰箱洗衣机这种，原则上是需要五年depreciate的，但是small business你可以直接expense，这也为停租卖房提供了极大方便。现在这个数字挺大的，$2500 per item。你租户那里买个双开门冰箱也就$1000。换热水器之类$2000都能直接expense了。而且好像没有combined max (correct me if i am wrong)，单个item $2500以下都行。
总之好处多多吧。多花点时间其实是好事。把里面搞清楚了，尤其是在软件辅助下搞清楚，一方面不怕今后audit，一方面也不会出弱智错误，都挺好的。
记账不会很容易就是了。我一开始以为很简单一个excel就搞定，现在这个excel直接七八个tab了。但是报过一两次以后就很容易能够correctly categorize different cost。
反正，最终的原则就是你必须能够defensible。audit补税都是次要的，重点是人家会觉得你不是恶意欠税，这点最重要。在这个前提下多点少点，最后不会导致十分严重的问题。没人会故意和小虾米计较的。
7 个赞
學習了。
现在都不给hud-1了 
没区别吧，叫什么closing document。一样的。就是closing明细
这东西丢掉的人也不多。但是反复refi的话，其他的很多文件留着意义不大，唯独这东西一定留着就好。
对于depreciation capture, classified as income. Short term rental loophole and REP status are your friend
直接看地税账单
问买房agent或者找你签的贷款协议
租房也是一门生意。只要是做生意，不算清楚账就迟早会吃亏。
这需要房子的确是short term吗？以及h1b status也可以？
这些都好算，麻烦的是turbotax的填法。。
国内出租房太舒服了
不需要。H1b可以投资, H-1B Visa Holders Are Permitted To Engage In Passive Income-Generating Activities. 等有了更多的投资房了，可以考虑使用non-passive short term rental loss来offset你目前这套投资房的depreciation recapture. 等以后可以没有全职工作或者P2来充当REP， 就更方便投资房地产生意。
好奇长租拿来报short term 不会被audit吗？
不是。。。让你买个短租房来合法经营
那还是等退休了换个城市吧，西雅图租售比太垃圾了
有什么好的cpa推荐吗
没有 我也想问便宜又好用的
不过一般出租房的会计 网上都有资料 turbo也能处理
复杂情况 比如改变折旧方法+cost segregation 我才找CPA